非法集資形式多樣，案例隨處可見，稍有不慎就有可能受騙，特別是接收信息渠道單一的老年人，他們積累了資產(chǎn)，有意投資房地產(chǎn)等大型項目。非法集資買房相關(guān)案例中，犯罪者多用出售房產(chǎn)份額、土地開發(fā)等不動產(chǎn)相關(guān)詐騙行騙。承諾到期后有獎勵等高額回報，實際無經(jīng)營執(zhí)照和實際項目，最后攜款潛逃，多數(shù)案例無法追回錢款，對老年投資人危害極大。

一、非法集資定義

根據(jù)《關(guān)于取締非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動中有關(guān)問題的通知》規(guī)定，非法集資是指單位或者個人未依照法定程序經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，以發(fā)行股票、債券、彩票、投資基金證券或者其他債權(quán)憑證的方式向社會公眾籌集資金，并承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物以及其他方式向出資人還本付息或給予回報的行為。

二、非法集資特點

1、非法性

未經(jīng)有關(guān)監(jiān)管部門依法批準(zhǔn)，違規(guī)向社會公眾(尤其是向不特定對象)籌集資金。

2、虛利性

承諾投資回報收益遠(yuǎn)高于一般銀行金融產(chǎn)品收益或市場同類產(chǎn)品普遍收益，蠱惑公眾上當(dāng)受騙。

3、偽裝性

不法分子往往與投資者簽訂合同，偽裝成正常經(jīng)營活動，突破投資者防備心理，以達(dá)到騙取資金目的。

三、不動產(chǎn)相關(guān)非法集資常見形式

1、對物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過出售其份額的處置權(quán)進(jìn)行高息集資。

2、通過出售其份額并承諾售后返租、售后回購、定期返利等方式進(jìn)行非法集資。

3、以簽訂商品經(jīng)銷等經(jīng)濟(jì)合同的形式進(jìn)行非法集資。

4、利用果園或莊園開發(fā)的形式進(jìn)行非法集資。例如，借種植、養(yǎng)殖、項目開發(fā)、莊園開發(fā)、生態(tài)環(huán)保投資等名義非法集資。

四、不動產(chǎn)相關(guān)非法集資犯罪特征

1、假資質(zhì)

多數(shù)房地產(chǎn)公司、養(yǎng)老公寓經(jīng)營企業(yè)根本沒有向公眾公開發(fā)售理財產(chǎn)品的相關(guān)金融牌照。聲稱市民出資購房成為其會員，可選擇由公司負(fù)責(zé)經(jīng)營租賃，定期獲得高額分紅。然而其經(jīng)工商部門核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍僅為不相關(guān)的項目開發(fā)和咨詢服務(wù)，甚至沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

2、假合同

在不少案件中，開發(fā)商的合同、預(yù)售證均造假。項目開發(fā)商向購房者展示的“房屋預(yù)售許可證”，多是復(fù)制和修改自其他項目的假證。用“預(yù)訂合同書”替代正規(guī)房屋買賣合同，以躲避監(jiān)管。

3、假擔(dān)保

還有一些“理財產(chǎn)品”利用投資者不了解法律法規(guī)，宣稱以住房、商鋪、車位等不動產(chǎn)作為擔(dān)保物，“還不上錢就給你現(xiàn)房”。但實際上受害者往往根本無法取得產(chǎn)權(quán)。

五、防范方法

1、提升理性投資意識

通過案例學(xué)習(xí)認(rèn)清非法集資的本質(zhì)和危害，自覺抵制各種誘惑，理性選擇投資渠道，避免上當(dāng)受騙。

2、考察投資回報合理性

對照銀行貸款利率和普通金融產(chǎn)品的回報率是否過高來識別投資風(fēng)險，多數(shù)情況下明顯高于合法機(jī)構(gòu)的利率和投資回報很可能就是投資陷阱。

3、查詢業(yè)務(wù)經(jīng)營許可權(quán)

通過政府部門網(wǎng)站，查詢相關(guān)機(jī)構(gòu)或企業(yè)是不是具有中國人民銀行、中國證監(jiān)會、中國銀監(jiān)會、中國保監(jiān)會及各省政府金融辦等國家有關(guān)金融監(jiān)管部門頒發(fā)的相應(yīng)金融業(yè)務(wù)許可證。

4、查詢業(yè)務(wù)經(jīng)營合法性

通過查詢工商登記資料，不僅要查明相關(guān)企業(yè)是否是經(jīng)過法定注冊的合法企業(yè)，是否辦理了稅務(wù)登記，特別要重點查詢企業(yè)的經(jīng)營范圍，是否屬于超范圍經(jīng)營。

5、合理分析判斷謹(jǐn)慎行事

對親朋好友低風(fēng)險、高回報的投資建議和反復(fù)勸說，要多與懂行的朋友和專業(yè)人士仔細(xì)商量，審慎決策，防止成為其發(fā)展下線的目標(biāo)。如果實在無法判斷是否是非法集資，可以向工商、公安、金融等有關(guān)部門進(jìn)行咨詢，或者向銀行、保險等金融單位進(jìn)行詢問，如實了解產(chǎn)品的真實面目，作出科學(xué)、合理的判斷。

以上是犯罪者通過房產(chǎn)土地買賣手段制造假象相關(guān)特征等信息。非法集資買房詐騙從資質(zhì)到合同無一不是假冒的。無論是哪個年齡段人群投資者，對于非法集資行為一定要注意甄別，拒絕誘惑，盡量不要參與高額回報的投資項目，親屬的勸說也不可完全信任。必要時應(yīng)向工商部門查詢，有疑問可咨詢律霸的專業(yè)律師。

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