一、涉嫌非法集資的借款人的房屋已設(shè)置抵押權(quán)怎么執(zhí)行?

抵押權(quán)具有優(yōu)先權(quán)，如果你的債權(quán)屬于普通債權(quán)，那只能對享有抵押權(quán)之外的財產(chǎn)(包含部分)予以執(zhí)行。

買房子一定要得到該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，否則你的合法權(quán)益無法得到保障。但是，在購房時你一定要注意，你想購買的房子是否已經(jīng)設(shè)置抵押權(quán)。

開發(fā)商在進行商品房的開發(fā)過程中，往往出于融資的需要，以先取得的全部或部分國有土地使用權(quán)或正在建設(shè)中的工程作為抵押物向銀行申請貸款。根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人(一般為借款人)不得處置抵押物。因此，在抵押權(quán)尚未解除的情況下，開發(fā)商預(yù)售商品房前必須經(jīng)享有抵押權(quán)的銀行同意，且保證預(yù)售所得款項先用于償還貸款，買賣雙方才能順利辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

因此，在購房前買家核驗開發(fā)商出示的國有土地使用權(quán)證時，須注意該證書上“有關(guān)他項權(quán)利證明”欄內(nèi)是否注明有上述抵押情況。如有上述情況，買家應(yīng)注意核驗自己購買的房產(chǎn)是否屬于已抵押的部分。由于個別開發(fā)商未能按期償還銀行貸款，造成銀行不愿放棄其在開發(fā)項目上設(shè)置的抵押權(quán)，導(dǎo)致買家無法順利取得產(chǎn)權(quán)證。

二、買賣被抵押的房屋，合同有效嗎

我們先來看一下相關(guān)法律規(guī)定：

《中華人民共和國擔保法》第49條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！?/p>

按《擔保法》的規(guī)定，抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物，如果未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人，轉(zhuǎn)讓行為無效。但依據(jù)后來出臺的相關(guān)法律及司法解釋，這個結(jié)論并不成立。

《擔保法司法解釋全文》第67條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。

也就是說，以被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)為標的買賣，在充分保護抵押權(quán)人利益的前提下，是有效的。對此，后來的《物權(quán)法》給出了更明確的結(jié)論。

《中華人民共和國物權(quán)法》第191條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?/p>

即使買賣被抵押的房屋合同認定有效，但只要抵押權(quán)未解除，房屋就不能辦理過戶手續(xù)，這一點是無可改變的。

三、抵押權(quán)實現(xiàn)需具備哪些條件

抵押權(quán)的實現(xiàn)必須具備一定的條件，《中華人民共和國擔保法》第五十三條第一款規(guī)定：“債務(wù)履行屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物的價款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！币罁?jù)我國法律規(guī)定，抵押權(quán)的實現(xiàn)必須具備以下四個條件：

1、抵押權(quán)必須有效存在。抵押權(quán)設(shè)定如果無效或者已被撤銷，則不能實現(xiàn)。

2、必須是債務(wù)人履行期限屆滿。債務(wù)人履行債務(wù)的期限是否屆滿是決定債務(wù)人是否履行債務(wù)的時間標準。

3、債權(quán)人未受清償。債務(wù)履行期限屆滿債權(quán)人未受清償，表明債務(wù)人未按期履行義務(wù)，無論債務(wù)是遲延履行，還是拒絕履行，債權(quán)人都可以行使抵押權(quán)，使債權(quán)得到清償。

4、債務(wù)未受清償不是由于債權(quán)人造成的。只有在因債務(wù)人方面的原因未能清償債務(wù)而使債權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才可以行使抵押權(quán)。如果債權(quán)人未受清償是由于其自己的原因造成的，則抵押權(quán)人不能行使抵押權(quán)。

對于尋釁滋事的行為人來說，如果財產(chǎn)設(shè)置了抵押，那么銀行可以不用擔心，因為作為債權(quán)人，可以對抵押物享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，抵押人可以對自己的不動產(chǎn)或者是擁有的權(quán)利設(shè)置抵押權(quán)，對于抵押的財產(chǎn)變賣之后所得利益可相對于一般債權(quán)人而言優(yōu)先受償。

抵押人和抵押權(quán)人是指什么？有什么區(qū)別？

反擔保人可以獲得債權(quán)人的抵押權(quán)嗎？

房產(chǎn)二次抵押的抵押權(quán)有哪些規(guī)定?