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寧波
上海律師事務(wù)所答疑:開(kāi)發(fā)商的樓書(shū)和廣告，對(duì)開(kāi)發(fā)商有約束力嗎？
開(kāi)發(fā)商的樓書(shū)和廣告，對(duì)開(kāi)發(fā)商有約束力嗎？
律師提示
商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請(qǐng)，如果未寫(xiě)入合同，對(duì)開(kāi)發(fā)商不具有約束力。
最高法院司法解釋規(guī)定，“出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
以上規(guī)定可以簡(jiǎn)單理解為，廣告和宣傳資料一般沒(méi)有約束力，除非符合以下條件的全部：
1、廣告中的允諾在開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)。規(guī)劃范圍大致可以理解為小區(qū)，對(duì)規(guī)劃范圍外所做的說(shuō)明、允諾無(wú)效，比如“緊鄰全市最大綠地”、“走下地鐵，望見(jiàn)家的燈光”等等，都屬規(guī)劃范圍外的允諾，無(wú)約束力；
2、是對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明。對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施之外的說(shuō)明無(wú)約束力。所謂綠地、水景、交通便利等等既不屬于房屋也不屬于設(shè)施，嚴(yán)格來(lái)講不作為合同內(nèi)容處理；
3、上述說(shuō)明具體確定。所謂“坐擁上流奢華”、“典藏非凡品質(zhì)”、“盡享尊貴生活”、“望見(jiàn)燈光”等等，都不能說(shuō)具體確定；
4、對(duì)合同訂立或價(jià)格確定有重大影響。重大影響，即一般的和輕微的影響都不行，是不是重大，顯然是個(gè)主觀判斷，給法官留下無(wú)盡的操作空間。
縱觀我們看到的樓書(shū)、廣告內(nèi)容，依據(jù)以上四個(gè)條件來(lái)篩選，其約束力基本上可以一一排除。
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