以上這些情況不是天方夜譚，在現(xiàn)實生活中是時有發(fā)生的，一旦出現(xiàn)這些情況往往會使購房者陷入“錢房兩空”的境地。面對各種購房風(fēng)險，由于缺乏購房經(jīng)驗，購房者往往無法應(yīng)對。因此，購房者如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)人士的指導(dǎo)幫助，抱著僥幸心理購房，將面臨巨大的風(fēng)險。針對這種狀況，**歐瑞騰律師事務(wù)所地產(chǎn)金融部主任律師李*琰律師、李*正律師率本所房產(chǎn)律師團(tuán)隊，推出“律師陪購”專業(yè)房產(chǎn)法律服務(wù)，來幫助購房者控制購房風(fēng)險，防范前述一系列可能得購房風(fēng)險，以切實維護(hù)購房人的合法權(quán)益。我們也希望通過此項服務(wù)，承擔(dān)起一個律師事務(wù)所應(yīng)付社會責(zé)任，為社會作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

一、購買房產(chǎn)過程中存在的法律風(fēng)險

購房過程中，由于購房者缺乏相關(guān)的房地產(chǎn)法律知識，往往意識不到購房過程中存在的法律風(fēng)險，從而不能有效地保護(hù)自己的合法權(quán)益?，F(xiàn)實生活中購房者主要會遇到如下法律風(fēng)險：

1、沒有對擬購買房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行必要的前期調(diào)查

購房人在簡單查看出讓人的房地產(chǎn)權(quán)證，沒有對房產(chǎn)的抵押狀況及查封信息進(jìn)行必要的調(diào)查的情況下，便與對方簽署買賣合同，交付首付款，而導(dǎo)致房屋抵押無法注銷、查封無法解除進(jìn)而無法過戶。因為只要房產(chǎn)存在抵押、查封等限制信息就沒有辦理過戶手續(xù)，所以在購房前對房屋產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行調(diào)查是很有必要的。

2、不能審查出讓人（賣房人）身份的真實性

在本所律師陪同購房過程中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)的購房者往往缺乏這方面的意識，在交付購房定金或者房款，甚至購房的整個過程中從來都不查看對方的身份證件，不對出讓人身份證件上的照片與出讓人的相貌進(jìn)行核對，以確認(rèn)系出讓人本人與自己進(jìn)行了交易。其實這是整個房屋買賣的重中之重，一旦購房人將房款交給了出讓人以外的人，這時就很容易陷入錢房兩空的境界。（舉例說明：張三是某處房屋的產(chǎn)權(quán)人，李四制作了一張假的身份證及房地產(chǎn)權(quán)證冒充張三將房屋賣給王五，王五在沒有審查身份證件及產(chǎn)證真假的情況下，便將房款交給了李四，李四攜款潛逃，這時王五將會白白損失巨額的房款）

3、沒有調(diào)查擬購房產(chǎn)內(nèi)的戶口情況

購買房產(chǎn)時要委托律師查清該房屋內(nèi)是否有戶口，如果有，則要確認(rèn)賣方有沒有戶口遷入地，什么時候可以遷出，逾期遷出的違約責(zé)任，并在合同中進(jìn)行明確的約定。購買房產(chǎn)后，如果出讓人的戶口遺留在購買的房屋內(nèi)將非常麻煩，很難通過法律途徑進(jìn)行有效救濟(jì)。目前購房人起訴要求出讓人將戶口遷出，法院對此是不受理的，因為戶口問題是屬于行政機(jī)關(guān)管轄，所以，在購房前務(wù)必對房屋內(nèi)的戶口進(jìn)行調(diào)查，以避免不必要的麻煩。

4、不了解購房貸款的審批程序

很多購房者購房都需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準(zhǔn)。很多購房者往往輕信中介公司的承諾，與出讓人簽署買賣合同，將審批時間約定的過短，結(jié)果因為貸款無法順利審批，最終承擔(dān)違約責(zé)任的是購房者而不是中介公司，所以在貸款方面，最好也需要向?qū)I(yè)的律師咨詢并委托律師辦理。

5、沒有充分了解買賣合同的各項條款

因為房地產(chǎn)買賣合同的條款非常繁多并且很專業(yè)，合同中的諸多條款購房者往往無法理解其含義，對經(jīng)常會發(fā)生糾紛的風(fēng)險點不能有效掌控，諸如過戶時間、交房時間、違約責(zé)任、爭議解決條款、付款方式、付款時間、稅費承擔(dān)等條款都是非常重要的，對這些條款的約定稍有不慎，便會陷入非常被動的境地。

6、沒有留取適當(dāng)尾款

尾款是指購房者在交付絕大多數(shù)的房款后所保留的很少部分款項，該款項需等待房屋過戶后買賣雙方對房屋進(jìn)行交割、查驗，確認(rèn)沒有任何問題后，由購房人直接支付給出讓人。很多沒有經(jīng)驗的購房者通常在交房前就將所有的房款付清，等到交房時發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題或者出讓人拖欠水、電、煤氣、物業(yè)管理費等問題時，才追悔莫及。

二、律師陪購可以提供哪些服務(wù)？

1、提供房屋買賣過程中的法律咨詢；

2、對擬出售房產(chǎn)的權(quán)利人身份信息進(jìn)行調(diào)查；

3、對擬購房產(chǎn)是否存在租賃備案、抵押、查封等權(quán)利限制狀況進(jìn)行前期調(diào)查；

4、起草、審查、修改購房意向書、居間合同、定金合同、上海市房地產(chǎn)買賣合同；

5、協(xié)助行使合同權(quán)利，督促出讓人履行合同義務(wù)；

6、協(xié)助辦理買賣合同公證、借款合同公證、委托公證；

7、代辦產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押登記手續(xù)；

8、代辦公積金、商業(yè)貸款手續(xù)、購房資金監(jiān)管；

9、有效監(jiān)督房產(chǎn)中介服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量及水平；

三，聘請律師進(jìn)行陪購應(yīng)注意什么？

1、越早聘請律師越好，這樣能夠防患于未然。購房是一件非常專業(yè)的事情，在購房之前，往往需要向?qū)I(yè)人士咨詢很多專業(yè)問題。而一般購房者前期只能向中介人員咨詢，而中介人員只有在促成交易的時候方能收取傭金，這樣他們的咨詢意見必然存在利益傾向性，往往總是隱瞞對購房者不利的信息。等到購房者簽署了相關(guān)文件后，才逐步發(fā)現(xiàn)很多風(fēng)險及問題，這時再求助律師，結(jié)果可能卻是事倍功半。所以，從保護(hù)購房者合法權(quán)益的角度出發(fā)，越早聘請律師越好，最好在簽署任何文件之前，就聘請律師為自己的購房活動提供法律保障，這樣才能將購房風(fēng)險降至最低。

2、選擇專業(yè)的房地產(chǎn)律師事務(wù)所及律師。目前律師行業(yè)內(nèi)部的分工非常細(xì)化，不同的律師事務(wù)所所擅長的專業(yè)也不一樣，所以聘請律師陪同購房，要求所聘請的律師精通房產(chǎn)地法律知識，對買賣流程非常熟悉，這樣才能在為購房者提供專業(yè)的法律服務(wù)。

四、**歐瑞騰律師事務(wù)所律師在購房方面的經(jīng)驗及優(yōu)勢

1、**歐瑞騰律師事務(wù)所是一家以房地產(chǎn)法律服務(wù)為主要服務(wù)領(lǐng)域的綜合型律師事務(wù)所，絕大多數(shù)的律師均精通房地產(chǎn)專業(yè)法律知識，更有李*琰律師、李*正律師曾經(jīng)為銀行提供過數(shù)千次的律師見證服務(wù)、多次經(jīng)辦過單筆金額達(dá)數(shù)億元的房產(chǎn)買賣、經(jīng)常為外籍人士提供專業(yè)陪購服務(wù)。**歐瑞騰律師事務(wù)所的律師曾經(jīng)為銀行控制了多起授信風(fēng)險，也為眾多購房人提供了保駕護(hù)航的作用，避免了很多風(fēng)險的發(fā)生。在提供專業(yè)購房服務(wù)的同時，**歐瑞騰律師事務(wù)所及律師的影響逐步擴(kuò)大，與銀行、房產(chǎn)交易中心、評估公司等諸多機(jī)構(gòu)建立了良好的合作關(guān)系。

2、本所在辦理陪購業(yè)務(wù)過程中一般都采用資金監(jiān)管，以確保購房者資金的絕對安全。“創(chuàng)輝租售”、“**置業(yè)”卷款事件一再發(fā)生應(yīng)引起二手房買賣雙方對資金監(jiān)管的重視。整個房產(chǎn)交易過程，從簽訂買賣合同，到房屋交易過戶并順利辦理房地產(chǎn)權(quán)證，一般需要一至三個月的時間，房產(chǎn)交易不可能像一般商品一樣實行“一手交錢、一手交貨”，無法做到房地產(chǎn)權(quán)證與購房款的即時交割。在這期間，如果不采用資金監(jiān)管對購房款進(jìn)行監(jiān)管，對于購房者而言，將存在巨大的風(fēng)險。目前保障購房款絕對安全的方式只有資金監(jiān)管，即在辦理出房地產(chǎn)權(quán)證之前，不將購房款直接交付給出讓人或中介，而是將購房款監(jiān)管在可信的第三方（如房地產(chǎn)交易中心、銀行、律師事務(wù)所）。此時，買賣雙方均無法動用被監(jiān)管的資金，直到房地產(chǎn)交易中心辦理出以購房人為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證，才由監(jiān)管方將監(jiān)管資金直接支付給出讓人，這樣就能夠確保購房款的絕對安全。

3、合作機(jī)構(gòu)眾多，能夠為購房者提供更多附加服務(wù)。購房者在購房的過程中通常會遇到許多其他問題，諸如評估、貸款、公證等事項，而**歐瑞騰律師事務(wù)所與這些機(jī)構(gòu)建立了良好的合作關(guān)系，在陪購的過程中，能夠更加便捷、方便地協(xié)助客戶解決上述問題，使購房者的購房之旅變得更加愉快、輕松。

4、所有的陪購律師均精通房地產(chǎn)法律專業(yè)知識，對整個房產(chǎn)交易的流程非常熟悉，深知房產(chǎn)交易的風(fēng)險點。而且，在陪購過程中對于出讓人身份信息、產(chǎn)權(quán)信息的調(diào)查、相關(guān)證件、文書真假的核實均有獨特的技能，能夠最大限度地幫助購房者控制購房風(fēng)險。

（作者：北京盈科（上海）律師事務(wù)所資深律師李*正律師）