家住云溪路某小區(qū)的李先生與我市某物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方就物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等達(dá)成了協(xié)議。但居住過(guò)程中李某以消防設(shè)施沒(méi)水、草坪無(wú)人維護(hù)等服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。

物業(yè)公司訴至法院。法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議向李某收取相關(guān)費(fèi)用，于法有據(jù)。物業(yè)公司依約履行了物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)，李某作為受益人應(yīng)履行交納相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)。該物業(yè)公司自2001年度連續(xù)3年均被市建委授予“十佳物業(yè)管理企業(yè)”，其物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量應(yīng)該給予肯定。李某作為業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不好，可通過(guò)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并通過(guò)業(yè)委會(huì)選擇物業(yè)公司等途徑解決。

判決：

法院依法判決：李某依照與物業(yè)公司達(dá)成的物業(yè)管理協(xié)議，向物業(yè)公司給付物業(yè)費(fèi)。

分析：

市中級(jí)人民法院民二庭法官曹-志結(jié)合此案及相關(guān)的辦案實(shí)踐談到，物業(yè)費(fèi)一類的糾紛案件近一個(gè)時(shí)期較多。業(yè)主往往以物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到要求，如環(huán)境衛(wèi)生狀況差、垃圾清理不及時(shí)、小區(qū)管理秩序混亂、物業(yè)公司改變公共設(shè)施的用途謀取利益等理由，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，而被物業(yè)公司告上法庭。其中，因業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的維權(quán)方式不當(dāng)和證據(jù)不充分，而造成敗訴的情況占大多數(shù)。

那么，業(yè)主到底應(yīng)當(dāng)采取何種措施或正當(dāng)途徑，來(lái)保護(hù)其合法權(quán)益?應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是業(yè)主在入住居住小區(qū)后，正常情況下應(yīng)通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉成立業(yè)主委員會(huì)，代表業(yè)主與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，這種合同對(duì)全體業(yè)主均具有法律約束力。二是將對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議，向業(yè)主委員會(huì)反映，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行交涉，改善其物業(yè)服務(wù)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同。三是物業(yè)公司拒絕改善服務(wù)或仍不履行相關(guān)義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)在履行通知義務(wù)后，自行或委托他人就單項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行改正完善，由此支出的合理費(fèi)用與造成的損失，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行追償。四是物業(yè)管理企業(yè)存在嚴(yán)重違約行為，業(yè)主可通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)解除合同，另聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，并追究物

業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)責(zé)任。這些維權(quán)措施的實(shí)施，不應(yīng)以業(yè)主單個(gè)主體的名義進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的整體名義實(shí)施。

另外，業(yè)主一旦因不交物業(yè)費(fèi)被起訴，而要在訴訟中占優(yōu)勢(shì)的話，必須有充分的證據(jù)能夠證明物業(yè)公司存在違約或侵權(quán)的行為、其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;包括須有明確證據(jù)能夠證明物業(yè)公司存在侵害公共利益或個(gè)利處益的行為，即物業(yè)公司除表現(xiàn)為共同利益的侵害，如社區(qū)環(huán)境、秩序等外，還涉及到對(duì)業(yè)主個(gè)體利益的侵害，如房屋維修不及時(shí)、物品因物業(yè)管理公司存在重大過(guò)失而丟失等。