大背景：房企倒閉潮來了?

進入2015年以來，房企倒閉、停工的消息不絕于耳。市場研究機構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前樓市分化仍然明顯，中小城市房地產(chǎn)市場仍暗藏風(fēng)險，將有大量中小開發(fā)商被淘汰出局。

8月12日，常州市天寧區(qū)人民法院發(fā)布公告，常州華-光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被申請破產(chǎn)。曾躋身中國房地產(chǎn)企業(yè)100強，旗下3家樓盤曾獲聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署獎項的華-光地產(chǎn)就如此正式地被宣布破產(chǎn)清算。

而就在官方宣布“華-光”破產(chǎn)之后的兩天，又有消息傳出：另一家百強房企**華廈融創(chuàng)置地集團在南京城北開發(fā)的悠山醉月近期停工，49戶購買業(yè)主面臨交房無望的風(fēng)險。

9月22日又傳出**恒億集團發(fā)生債務(wù)危機，旗下樓盤停工，現(xiàn)集團正重組的消息。

資深房地產(chǎn)評論人劉*宇指出，華-光的破產(chǎn)不僅僅會當(dāng)作個案，其衍生的連鎖反應(yīng)會對市場造成更大的影響，引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，甚至被解讀為全國房企倒閉潮的開始。

過去一年，已有上千家房企從樓市“消失”。

事實上，除了中國房地產(chǎn)企業(yè)百強的華-光地產(chǎn)出事外，在今年5月份，中國**產(chǎn)報曾報道中國房企老大——綠-地的東北項目全部停工!主要是受當(dāng)?shù)貥鞘凶叩停约敖?jīng)濟下滑等因素的影響。

商業(yè)見地網(wǎng)報道指出，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅北京、武漢、四川等三地，過去一年已有上千家房企從樓市“消失”。此前，**控股集團副總裁歐*捷在一場地產(chǎn)論壇上悲觀地表示，“未來90%的房地產(chǎn)企業(yè)都必須要淘汰出局。至少在未來5年時間里，房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速還會繼續(xù)下降，新開工面積和土地購置面積也會下降，這是必然的。”

房企破產(chǎn)有前兆

一般來講，房企破產(chǎn)都會有以下這幾個征兆：

一、工程進度極慢的樓盤

很多購房者在買房前肯定會到建筑工地上看工程進度，這時候就要注意了，如果發(fā)現(xiàn)工地上施工進度極慢，甚至出現(xiàn)停工狀況的話，就要當(dāng)心了，這很可能是因為開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，這樣的樓盤很可能會爛尾。

二、交付時間無限期延遲的樓盤

到了樓盤交付時間遲遲不交房，并卻總是以近期有不可抗力因素導(dǎo)致延遲交房為借口，這樣的樓盤很有可能是因為資金不足，無法完成交付手續(xù)，或是因為樓盤有質(zhì)量問題，而無法通過驗收。

三、小型房企定位偏差而滯銷的樓盤

有的樓盤區(qū)位較偏，卻定位于高端產(chǎn)品，主力戶型面積大，總價也過高，并且還處于滯銷狀態(tài)，資金回籠慢，小型房企容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。

四、拖欠款項而維權(quán)頻現(xiàn)的樓盤

還有一部分小型房企，經(jīng)常發(fā)生拖欠款項導(dǎo)致維權(quán)現(xiàn)場頻發(fā)，這樣的樓盤購房者也要當(dāng)心，因為很可能是房企資金鏈出現(xiàn)問題，導(dǎo)致無法按時付款，進而導(dǎo)致破產(chǎn)清算。

房地產(chǎn)企業(yè)“破產(chǎn)”，購房者該怎么辦?

有時候投資者若不幸遇到了房企破產(chǎn)，這時候該怎么辦?主要可以分成以下兩種情況來討論：

一、房屋已建成

房屋已經(jīng)建成的情況下，破產(chǎn)企業(yè)即有對購房人履約的可能，也就是業(yè)主有可能能夠拿到房子。

二、房屋未建成

房屋未建成的，又可以分為以下兩種情況：

1、按揭貸款所購房屋的權(quán)利歸屬。

在期房按揭中，購房時房屋尚未建成，購房人不享有房屋的所有權(quán)。當(dāng)房屋建成后，若房款已經(jīng)付清(購房人支付了首付，貸款銀行以購房人的名義付清了余款)，購房人即可委托開發(fā)商向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記處申領(lǐng)《房地產(chǎn)證》并取得房屋所有權(quán)。之后房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)對房屋的權(quán)利歸屬亦不生影響，購房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔(dān)保即可。

2、對賣方分期付款買房時房屋的權(quán)利歸屬。

第一，購房人已經(jīng)付清全部價款的，所購房屋被排除在破產(chǎn)財產(chǎn)之外，購房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記。

第二，購房人尚未付清全部價款的，房地產(chǎn)企業(yè)尚未轉(zhuǎn)移所有權(quán)，雙方均未履行完畢合同，破產(chǎn)管理人即有權(quán)決定是解除合同還是接受價款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。