地產(chǎn)商破產(chǎn)清算清償順序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序如下：

1、簽訂房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人的支付房屋請(qǐng)求權(quán);

2、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán);

3、銀行抵押權(quán)以及經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)售商品房購房人請(qǐng)求權(quán)，按登記先后順序就抵押物或特定物受償。在預(yù)售商品房消費(fèi)購房人不能從破產(chǎn)企業(yè)無擔(dān)保財(cái)產(chǎn)中得到清償時(shí)，可以從抵押物變價(jià)款中分出一定比例優(yōu)先受償;

4、破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù);

5、預(yù)售商品房消費(fèi)購房人請(qǐng)求權(quán)、消費(fèi)購房人支付的定金本金(設(shè)定優(yōu)先受償上限或比例)、勞動(dòng)債權(quán)(包括職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付職工的補(bǔ)償金);

6、所欠稅款及前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用;

7、普通破產(chǎn)債權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序應(yīng)遵循原則：

1、公平原則：

“公平原則是破產(chǎn)程序應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)的最重要的價(jià)值目標(biāo)，同時(shí)也是破產(chǎn)程序貫穿始終的基本原則。”公平原則的實(shí)質(zhì)是，“相同情況相同對(duì)待，不同情況不同對(duì)待”，具體而言，就是“在破產(chǎn)清算中將各種性質(zhì)的債權(quán)或權(quán)益區(qū)分開來，分別就諸如破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶛?quán)、勞動(dòng)者工資與其他費(fèi)用，國家稅款、別除權(quán)、普通債權(quán)以及劣后債權(quán)等實(shí)體權(quán)利的構(gòu)成要件以及實(shí)現(xiàn)途徑、先后順序做出明文規(guī)定?！?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償中，公平原則的具體要求包括，對(duì)各類性質(zhì)不同的債權(quán)加以區(qū)分，分別予以必要的保護(hù);對(duì)某類性質(zhì)的債權(quán)的構(gòu)成要件、先后順序加以明確，以確?？刹僮餍?對(duì)相同類別的債權(quán)予以同等對(duì)待，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不能滿足破產(chǎn)債權(quán)總量時(shí)，同類債權(quán)按比例清償。

2、審慎原則。

審慎原則要求，確定某類債權(quán)較其他債權(quán)優(yōu)先受償，需要審慎依據(jù)現(xiàn)行法律和政策的所認(rèn)可價(jià)值取向和利益衡量，辨析該類債權(quán)代表的利益是否有必要予以優(yōu)先保護(hù)，在確立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序時(shí)，審慎原則尤為重要。理由是，首先，如果將破產(chǎn)債權(quán)清償視為分蛋糕，那么，破產(chǎn)清償順序的確立并不能決定蛋糕的大小，僅僅是改變每個(gè)人分得蛋糕的多少。《指南》指出，“不應(yīng)忘記，為確立這些優(yōu)先權(quán)而調(diào)整分配順序不會(huì)增加債權(quán)人可獲得的資金。這樣做只會(huì)厚此薄彼，對(duì)某一組債權(quán)人有利而有損于另一組債權(quán)人的利益?！?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于典型的高杠桿運(yùn)作，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，為籌集資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)在土地使用權(quán)、在建工程上設(shè)定抵押，同時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定，承包人對(duì)建設(shè)工程擁有法定優(yōu)先受償權(quán)，此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)采取商品房預(yù)售、收取購房定金等方式盡快回籠資金，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，排序在后的債權(quán)及無擔(dān)保債權(quán)往往難以得到清償或僅得到極少清償，因此，某類債權(quán)的受償順序，直接關(guān)涉到該類債權(quán)能否得到切實(shí)滿足。此外，正如《指南》指出，“對(duì)多種債權(quán)保持若干不同的優(yōu)先地位，可能使破產(chǎn)的基本目標(biāo)復(fù)雜化，而且難以保證程序的切實(shí)有效性。這樣做可能造成不公正，而且在重整過程中會(huì)使計(jì)劃的擬定復(fù)雜化

房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實(shí)物，比如建筑物。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))，建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。[1]

人們從已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控手段不難看出，中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控采取了步步為營(yíng)、多招密集連發(fā)的策略，說明中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確且有決心的。

從一定意義上講，銀行收緊房貸對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)起到積極作用，進(jìn)行利率優(yōu)惠政策調(diào)整有利于合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資、投機(jī)性購房需求。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。香港房地產(chǎn)最為重視地產(chǎn)風(fēng)水，天師后裔、風(fēng)水大師張*華表示：福地福人居，天人合一，人地相融，適配者即福。

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