一、發(fā)布拆遷公告階段

拆遷始于拆遷公告的公布，自這一時刻起，您就應該開始注意自身權(quán)益的保護。在這一階段，您應該著重關注以下幾點：

(一)認真閱讀公告內(nèi)容

(二)確定拆遷許可證的合法性

合法的拆遷許可證需要具備以下證書及文件：

1、建設項目批準文件;

2、建設用地規(guī)劃許可證或者建設工程規(guī)劃許可證;

3、國有土地使用批準文件;

4、城市房屋拆遷資格證書;

5、辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明文件;

6、拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等;

7、拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預算等。

(三)拆遷范圍確定后,在拆遷范圍內(nèi)您應注意暫停辦理下列事項：

1、新建、改建、擴建房屋;

2、房屋租賃;

3、改變房屋、土地用途。

如果您的房屋所在的是集體土地，將停辦：

1、新批宅基地和其他建設用地;

2、審批新建、改建、擴建房屋;

3、辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、經(jīng)批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外;

4、核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照;

5、房屋、土地租賃;

6、改變房屋、土地用途

二、商談和協(xié)議簽署階段

(一)明確拆遷建設項目的性質(zhì)

在此階段，您首先應該明確您的房屋涉及的拆遷是公益事業(yè)建設項目房屋拆遷還是經(jīng)營性建設項目房屋拆遷。相關法律法規(guī)對于兩種不同的拆遷有著不同的規(guī)定。

(二)簽訂拆遷補償安置協(xié)議

依據(jù)我國法律法規(guī)的規(guī)定，拆遷人應當與您訂立拆遷補償安置書面協(xié)議。您可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選擇貨幣補償?shù)?，協(xié)議應當規(guī)定補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責任以及約定的其他條款;選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，您與拆遷人還應當就房屋位置、房屋面積、差價結(jié)算、房屋承租人的安置等訂立協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議訂立后，您應當辦理房地權(quán)屬注銷登記手續(xù)。

如果您利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照，拆遷人除應對您予以補償、安置外，還應當適當補償您停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟損失。

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的，拆遷人應結(jié)合被拆遷房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照規(guī)定標準給予您一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費。

如果您的房屋為公益事業(yè)用房，拆遷人應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

在拆遷補償中需要注意的一點是，您的合法權(quán)益應當受到保護，但如果您被拆除的房屋是違法建筑或超過批準期限的臨時建筑，您將不能得到補償;您的房屋屬未超過批準期限的臨時建筑，您僅能按照重置成新價結(jié)合剩余期限得到適當補償。

(三)評估

在拆遷中您的補償款的取得要以評估的結(jié)果作為依據(jù)。對于評估，您需要了解以下要點：

實行貨幣補償?shù)?，將根?jù)您的房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定。您的房屋的房地產(chǎn)市場評估價包括房屋的重置成新價和區(qū)位補償價。拆遷人應當委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)(以下簡稱評估機構(gòu))對您的房屋進行評估，并將評估報告報區(qū)、縣國土房管局備案。

您對評估結(jié)果有異議的，應當持您委托的評估機構(gòu)出具的評估報告向區(qū)、縣國土房管局提出申請，由區(qū)、縣國土房管局指定評估機構(gòu)復核，并按復核結(jié)果補償。評估機構(gòu)復核的費用，由過失方承擔。市國土房管局按照國家有關評估機構(gòu)資質(zhì)管理的規(guī)定會定期公布符合規(guī)定條件的評估機構(gòu)名錄。

(四)出租房屋拆遷中所有人、承租人與拆遷人關系的處置

出租房屋的拆遷，將涉及房屋所有人、承租人與拆遷人關系的處置問題。作為房屋所有人或承租人，您需要對以下內(nèi)容給予關注：

拆遷租賃房屋，所有權(quán)人與房屋承租人解除租賃關系的，或者所有權(quán)人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對所有權(quán)人給予補償;所有權(quán)人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對所有權(quán)人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，所有權(quán)人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

拆遷租賃房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)(在規(guī)劃市區(qū)外的房屋拆遷除外)、與原房屋價格相當并且使用面積不低于原房屋使用面積的，所有權(quán)人、房屋承租人應當服從。

拆遷執(zhí)行本市規(guī)定租金標準的私有出租房屋，拆遷人給予補償，房屋承租人應當按照市人民政府關于解決城鎮(zhèn)私有標準租出租房屋問題的有關規(guī)定搬出。房屋承租人搬出確有困難的，拆遷人可以給予資助或者提供房屋臨時安置。

(五)公房的拆遷

如果您的房屋屬于已購公房，您應關注以下對已購公房的特別規(guī)定：

拆遷已購公有住房，拆遷人應當按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價對您給予補償，政府對您不再提供經(jīng)濟適用住房。您的住房超過房改政策規(guī)定的標準的，拆遷人應當扣除超標部分的補償款中屬于應當上繳財政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。

(六)產(chǎn)權(quán)不明的房屋

拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋(包括在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)產(chǎn)權(quán)仍未明確的)，或所有權(quán)人下落不明或者在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未答復的，經(jīng)公證機關辦理證據(jù)保全，由拆遷人按照本辦法規(guī)定的標準給予貨幣補償后先行拆遷。補償款由拆遷人向公證機關辦理提存公證，并將被拆遷房屋的有關證明文件交區(qū)、縣國土房管局保存。

(七)拆遷補償之外可獲得的費用

私有房屋和已購公有住房的自住人、執(zhí)行本市規(guī)定租金標準的出租住房的承租人住房確有困難的，拆遷人應當支付搬遷補助費。

拆遷住宅房屋的，搬遷補助費根據(jù)原住房建筑面積和規(guī)定的補助標準計算;拆遷人負責搬遷的，拆遷人不再支付搬遷補助費。

拆遷非住宅房屋的，搬遷補助費包括：

(一)設備搬遷、安裝費用。

(二)無法恢復使用的設備按照重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。

被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的,拆遷人可以給予提前搬家獎勵費。

拆遷住宅房屋，搬遷補助費根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計算，城、近郊區(qū)按照每平方米20元補助;遠郊區(qū)、縣按照每平方米15元補助。由拆遷人出車搬遷的，不予補助。

拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算;無法恢復使用的設備，按照設備重置價結(jié)合成新給予補償。

被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎勵費按照提前的日期計算，城、近郊區(qū)每戶付給500元至5000元;遠郊區(qū)縣每戶付給200元至2000元。

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的，對您會根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費。

屬出租非住宅房屋的，對承租人的停產(chǎn)、停業(yè)損失，按照雙方協(xié)議約定給予補償;雙方?jīng)]有約定的，參照前款規(guī)定的標準對承租人給予適當補償。

三、執(zhí)行、強拆階段

如果您與拆遷人不能在拆遷期限內(nèi)達成補償安置協(xié)議，您的房產(chǎn)將可能進入強行拆遷階段，在這一時期，您與拆遷人的之間的矛盾沖突將白熱化，您應特別關注自身利益的維護，充分運用法律手段保護自身權(quán)益。

(一)達不成補償協(xié)議申請裁決

如果在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)，達不成拆遷補償安置協(xié)議的，自搬遷期限期滿之日起至拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限屆滿之日前，您可以向有管轄權(quán)的裁決機關申請裁決。

(二)聽證程序

本市城市房屋拆遷中，未達成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)超過項目拆遷總戶數(shù)的40%的，區(qū)、縣國土房管局在受理裁決申請前，應當組織聽證。

(三)拆遷現(xiàn)場您應注意：

強制拆遷的執(zhí)行評估、拆遷和房屋拆除施工工作人員(以下統(tǒng)稱現(xiàn)場工作人員)是否持證上崗。胸卡上是否注明項目名稱、受托單位名稱、上崗人員的執(zhí)業(yè)資格證書號(包括估價人員的估價師證書號、拆遷人員的崗位證書號等)。

拆遷現(xiàn)場是否公示了以下內(nèi)容：

1、拆遷許可證;

2、拆遷范圍;

3、拆遷基本法規(guī)、規(guī)章;

4、拆遷評估補償和補助費基本標準或確定辦法;

5、評估單位資質(zhì)證書、評估工作人員名單及估價師證書號;

6、拆遷單位資質(zhì)證書、拆遷工作人員名單及拆遷崗位證書號;

7、拆除施工單位資質(zhì)證書、《安全生產(chǎn)許可證》及拆除施工人員情況;

8、拆遷工作流程;

9、拆遷工作紀律;

10、拆遷文明規(guī)范和拆遷文明用語;

11、按照規(guī)定依您要求予以公示的拆遷估價初步結(jié)果。

四、行政及司法救濟階段

當您在拆遷中的權(quán)益受到侵害之時，您必須拿起法律的武器，尋求行政和司法救濟途徑，以實現(xiàn)自己的合法權(quán)益。對行政及司法救濟，您需要了解以下要點：

(一)行政救濟

在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)，拆遷人與您達不成拆遷補償安置協(xié)議的，自搬遷期限屆滿之日起至拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限屆滿之日前，您向核發(fā)房屋拆遷許可證的區(qū)、縣國土房管局申請裁決。裁決機關會自收到申請之日起30日內(nèi)作出裁決。

在行使行政救濟過程中需要您注意的是，有下列情形之一的，裁決機關將不會受理：

1、已簽訂拆遷補償安置協(xié)議的;

2、搬遷期限未滿，或者已超過拆遷期限的;

3、非因拆遷補償安置事項申請裁決的。

除市政府確定的重大市政基礎設施建設工程以外，同一拆遷項目已裁決居民戶數(shù)超過拆遷范圍內(nèi)居民總戶數(shù)5%，拆遷人再申請裁決的，裁決機關也可以不予受理。

您申請裁決時，應當向裁決機關遞交裁決申請書，并按被申請人人數(shù)提交申請書副本。申請書應當載明下列事項：1、申請人、被申請人及其委托代理人的姓名、性別、年齡、住所，法人或其他組織的名稱、地址、法定代表人姓名和職務;2、裁決請求和所依據(jù)的事實、理由;3、申請日期。您應當在申請人處簽名或者蓋章。

(二)司法救濟

如果對裁決結(jié)果不服，您可以依法向人民法院提起訴訟，但應注意的是，拆遷人已向您提供房屋的，將不會停止拆遷的執(zhí)行。