住改非拆遷補償標準是怎樣的

首先，要對房屋的性質有一個認定，一般以關于拆遷方面的地方政府規(guī)章為依據(jù)來進行認定。因此，被拆遷人在判斷被拆遷的房屋是住宅還是非住宅時，應當先行找到當?shù)卣?guī)章中的相關規(guī)定。例如，如果糾紛地為北京，判斷標準為是否持有工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照;如果糾紛地為上海市、重慶市、山東省等地，通常的判斷方法以房屋所有權證標明的用途為準，對房產(chǎn)證上未標明用途的，以被拆遷房屋報建時的用途為準。

其次，關于房屋性質的確認主體。依《城市房屋拆遷估價指導意見》第12條的規(guī)定，關于房屋的性質(用途)，當事人可進行協(xié)商并確定補償標準，如果協(xié)商不一致，可由當?shù)匾?guī)劃管理部門確認。該意見之所以作出如此規(guī)定，其中的原因之一就是，房屋的用途在現(xiàn)實生活中呈現(xiàn)的較為復雜，住宅房屋作為營業(yè)用途房屋的現(xiàn)象較為普遍，給認定帶來了相當難度，為當事人提供協(xié)商的空間，容許他們綜合各種情況作出客觀判斷，無疑是解決問題、化解矛盾的良方。同時，在協(xié)商不成時，將此問題交由規(guī)劃管理部門進行確認，為進一步解決問題打開了通道。對被拆遷人來講，不妨一試。如果規(guī)劃部門確認的結果對被拆遷人或拆遷人不利，雙方均有提起行政訴訟的權利。

其三，依法對房屋的使用性質形成確信以后，屬于非住宅房屋的，被拆遷人便可以向拆遷人主張房屋拆遷補償款與停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費的雙向補償，并要求按照經(jīng)營用途提高補償標準。

以杭州為例：

按照之前的政策，“住改非”房屋是跟住宅一樣標準進行補償?shù)?，現(xiàn)在考慮到它用于商業(yè)經(jīng)營的事實，相應提高了補償標準：除按照住宅標準補償安置外，還可根據(jù)被征收人或承租人提供的合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照等憑據(jù)，按批準的合法經(jīng)營面積給予一次性適當補助，最高不超過其批準合法經(jīng)營面積部分住宅評估價值的20%。

再以開封為例：

依據(jù)《開封市國有土地上房屋征收與補償?shù)脑囆幸庖姟返挠嘘P規(guī)定，對“住改非”房屋的補償，首先，按照住宅房屋評估其房地產(chǎn)市場價格，以此確定房屋補償金額，在此基礎上，可根據(jù)實際情況給予適當補償。同時，《開封市國有土地上房屋征收補償安置及補助、獎勵標準的暫行規(guī)定》對“住改非”適當補償?shù)臉藴首髁诉M一步規(guī)定，即“按其住宅房屋市場評估價與經(jīng)營性用房市場評估價差額的80%給予適當補償”。

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