一、房產(chǎn)證辦理時間購房合同中通常不會寫明辦理產(chǎn)證的時間,一般開發(fā)商會在交房1-2年后辦。如果急著拿到房產(chǎn)證,可以在補(bǔ)充協(xié)議中約定產(chǎn)證的具體辦理日期,并注明賠償責(zé)任,比如:在交房一年內(nèi)不辦好房產(chǎn)證,賠償房價的百分之幾等等。另外,因為開發(fā)商原因?qū)е路慨a(chǎn)證無法辦理,開發(fā)商需要承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。

二、貸款辦不下來,責(zé)任認(rèn)定簽了合同付了巨額首付,貸款卻下不來,房子買不了,購房者可以退房嗎?責(zé)任由誰承擔(dān)?這些需要在補(bǔ)充協(xié)議中提前約定好。

一般來說,貸款失敗原因有三種:

1、開發(fā)商原因:購房者可退房且不用承擔(dān)違約責(zé)任,甚至可要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任;

2、銀行、政策等原因:購房者可無責(zé)解約;

3、購房者自身原因:可與開發(fā)商重新協(xié)商付款方式,無法繳納余款的,購房者要承擔(dān)違約責(zé)任。

三、公攤面積比例和位置由于公攤屬于隱性面積,一些開發(fā)商就只告訴業(yè)主一個籠統(tǒng)的大概數(shù)字,然后在里面動手腳,這導(dǎo)致公攤糾紛時有發(fā)生。對此購房者在補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)當(dāng)約定好公攤的具體數(shù)字,并注明公攤的具體位置、面積大小,是對于公攤變更的情況,約定得越詳細(xì),對購房者就越有利。另外,贈送面積可能占用了公攤,比如頂層樓臺、一樓庭院等屬于全體業(yè)主共有,開發(fā)商無權(quán)贈送。

四、交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修的房子一定要明確交房標(biāo)準(zhǔn),具體到裝修材料的品牌、型號、顏色等等,盡可能避免高級、進(jìn)口等模糊詞語,以免開發(fā)商偷梁換柱。另外,可以在補(bǔ)充協(xié)議中約定,在隱蔽工程覆蓋之前,購房者要到現(xiàn)場檢驗,簽字確認(rèn)后再進(jìn)行覆蓋。

五、退房責(zé)任按照法律規(guī)定,以下情況購房者可退房:面積誤差絕對值超過3%;房屋質(zhì)量瑕疵;房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重;開發(fā)商單方變更規(guī)劃;銀行按揭失敗;開發(fā)商沒拿到預(yù)售許可證;開發(fā)商遲遲不交房;開發(fā)商遲遲不辦房產(chǎn)證;合同無效……對此,可在補(bǔ)充協(xié)議中做詳細(xì)規(guī)定,比如一旦退房是由于開發(fā)商原因,開發(fā)商需要承擔(dān)什么責(zé)任,什么期限內(nèi)把房款退還。

六、物業(yè)問題約定清楚包括物業(yè)公司及物業(yè)費的繳納時間、繳納金額等,都在補(bǔ)充協(xié)議上詳細(xì)約定好。需要明確的是,開發(fā)商和物業(yè)是兩個不同法律主體,按規(guī)定,物業(yè)公司應(yīng)該由全體業(yè)主通過業(yè)主委員會挑選確定,但現(xiàn)在一般做法是開發(fā)商自己成立物業(yè)公司或者選擇與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的公司,業(yè)主如果不滿意,可在入住后通過業(yè)主大會表決更換。

七、開發(fā)商的其它承諾開發(fā)商的促銷手段花樣百出,比如贈送面積、、停車位等等,有的承諾樓盤周邊會建有商場、醫(yī)院、等配套,收房之后業(yè)主才發(fā)現(xiàn)并被騙了,而開發(fā)商卻拒絕承認(rèn)曾經(jīng)許下承諾。為了維護(hù)自身利益,好在補(bǔ)充協(xié)議中將承諾一一寫清楚,并注明違約責(zé)任。

簽補(bǔ)充協(xié)議時,將能想到的統(tǒng)統(tǒng)寫上去,省得出了問題雙方扯皮。如果購房合同和補(bǔ)充協(xié)議中的約定不一致,一般以補(bǔ)充協(xié)議中的內(nèi)容為準(zhǔn)。