鄭州王女士來電咨詢：

2008年2月，我與一房產(chǎn)公司簽訂商品房銷售合同。該合同規(guī)定，房產(chǎn)公司應(yīng)于2008年11月30日前將驗(yàn)收符合本合同約定的合格商品房交付給我。2008年12月，房產(chǎn)公司通知收房。我去后發(fā)現(xiàn)他們交付的商品房，一是不符合商品房銷售合同附件所列的交房標(biāo)準(zhǔn)，單元樓梯沒有按約定修建，窗戶未按約定安裝隱形紗窗;二是不符合在合同的補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于綠化及公共設(shè)施的約定(有一幅中央水景廣場音樂噴泉的宣傳畫，中心廣場有水池、噴泉、花圃、花壇圖案、休閑大道的水池、水帶的圖案)，小區(qū)東邊一側(cè)仍在作業(yè)開挖管道，樓與樓間廢土堆積，人員難以通行，中心廣場毛坯剛成型，未種任何花草樹木。我當(dāng)初以高出其他單元2萬元預(yù)購靠近中央水景廣場的樓棟，是因?yàn)槟芸吹街醒胨皬V場的音樂噴泉，因?yàn)檫@些問題我拒絕辦理房屋交接手續(xù)。請(qǐng)問，房產(chǎn)公司的行為是否構(gòu)成違約?我能追究房產(chǎn)公司的責(zé)任嗎?

答：房產(chǎn)公司的行為構(gòu)成違約，你可以按照合同的約定追究房產(chǎn)公司的違約責(zé)任。你所述爭議的焦點(diǎn)在于商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請(qǐng)還是要約，房產(chǎn)公司在施工中更改宣傳資料確定的建設(shè)內(nèi)容是否違約。首先，商品房的銷售廣告和宣傳資料在性質(zhì)上為要約邀請(qǐng)，這是《合同法》第十五條第一款的規(guī)定。但也有例外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約……”房產(chǎn)公司在商品房銷售和宣傳資料所作的說明對(duì)該商品房合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生了重大影響。雙方在合同補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于綠化、公共設(shè)施的約定具體明確，以及該套房屋位置優(yōu)于其他房屋，購房者才以高出其他房屋2萬元價(jià)格申購該房，這些均可以認(rèn)定房產(chǎn)公司對(duì)購房者的商品房銷售廣告和宣傳資料已被視為要約。其次，商品房預(yù)售區(qū)別于現(xiàn)房銷售的最大特征，是交易發(fā)生標(biāo)的物尚未建成，買受人只能借助出賣人提供的資料、通過想象來認(rèn)知所購房屋的情況。房產(chǎn)公司不僅在中心水景廣場效果圖的宣傳資料中，標(biāo)明了噴泉水帶、水景觀等圖案，而且在與你簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中又作出承諾?？墒窃谑┕み^程中，房產(chǎn)公司擅自將中心水景廣場一帶由宣傳資料圖片中的噴水池、水池、水帶、水景觀、花圃改建，其實(shí)物與效果圖差距較大，其行為違反了《合同法》第六十條的規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”，以及在補(bǔ)充協(xié)議約定的內(nèi)容，房產(chǎn)公司的行為已構(gòu)成違約。