《合同法》又稱“交易法”，其已經滲透到社會的各個領域。我國《合同法》從1999年公布施行已過去10年了，其間，隨著我國社會環(huán)境的變化與市場經濟的不斷完善，出現(xiàn)了許多新情況與新問題，近日，最高人民法院公布實施了《合同法》司法解釋(二)。為此，我們特邀請槐城的劉甲明律師對該司法解釋中與公眾息息相關的亮點進行深度解讀。

亮點不是所有違反強制性規(guī)范都必然導致合同的無效

[案例]

2008年6月，張某與李某簽訂了書面的《房屋買賣合同》，在合同中約定，李某購買張某位于的房屋一套，面積為70平方米，價格為50萬元。合同簽訂當日，李某支付了首付款人民幣30萬元，雙方還約定剩余20萬元房款在房屋辦理過戶手續(xù)當日付清。因張某出賣的房屋是安置房，其房屋權屬證書一直沒能辦理，故該房屋一直沒能過戶到李某的名下。為此，2009年1月李某以張某所出售的房屋沒有相關權屬證書為由，向法院提起訴訟，請求法院確認與張某所簽訂的房屋買賣合同無效，并要求張某返還房款及相應利息。

[法律分析]

在法庭中，李某認為根據(jù)《城市》第三十七條規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”，故張某出售房屋違反了法律的強制性規(guī)范，雙方所簽訂的協(xié)議應為無效。根據(jù)法理，強制性規(guī)范有效力性規(guī)范和管理性規(guī)范之分，若是直接維護國家利益和社會公共利益為目的的強制性規(guī)范，就是效力性規(guī)范，但若直接維護管理秩序為目的，就是管理性規(guī)范。本案中，《城市房地產管理法》第三十七條的規(guī)定屬管理性規(guī)范，而不是效力性規(guī)范，其僅是對物權行為的限制，不符合《合同法》規(guī)定的無效情形，故雙方的協(xié)議是合法有效的。

[律師提示]

合同法的立法宗旨在于鼓勵交易，創(chuàng)造財富，故合同無效的情形只能是法定。但法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定與禁止性規(guī)定是合同的高壓線，故在草擬合同之前，當事人應咨詢專業(yè)法律人士，以確保合同的有效性與合法性。

債權人有權請求法院撤銷債務人以明顯不合理的低價轉讓財產的行為

[案例]

張某駕駛大貨車將李某撞成重傷，經交警部門認定，張某負事故全部責任。李某經鑒定構成8級傷殘，因張某拒絕賠償李某的損害，故李某將張某起訴到法院，法院判決張某賠償李某15萬余元賠償金。進入執(zhí)行程序后，張某無財產可供執(zhí)行，但李某發(fā)現(xiàn)張某之前有一套房屋，在發(fā)生后的一個星期內以10萬元的價格出售給了第三人，而該房屋在出售時的市場價將近30萬元。為此，張某與房屋購得人都認為在市場經濟條件下，房屋想賣多少是張某的權利，李某的異議沒有法律依據(jù)。

[法律分析]

因張某是在事故發(fā)生后才以低價出售房屋，顯然其目的是為了弱化其清償債務的能力，這必然損害李某作為債權人的利益，對這種惡意行為，合同法規(guī)定債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。但如何界定“明顯不合理的低價”卻無標準，司法解釋(二)規(guī)定轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價。故李某可依法撤銷張某轉讓房屋的行為，從而有效獲得財產執(zhí)行的保障。

[律師提示]

在無法獲得債權變現(xiàn)的情形下，債權人應多方了解債務人核心資產的來龍去脈，從中找到債務人惡意轉移、隱匿資產的證據(jù)，并積極行使撤銷權等權利，以有效維護自己的合法權益。