在商品房銷售過(guò)程中，當(dāng)對(duì)格式合同條款的理解、如何判斷發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，買方與房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房銷售合同》由房地產(chǎn)公司提前編制。買房人只能在買房時(shí)直接簽訂合同。這種合同在法律上被稱為標(biāo)準(zhǔn)合同。本合同條款應(yīng)按合同格式進(jìn)行解釋或解釋。如果對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同或條款有兩種以上的解釋，則應(yīng)做出對(duì)提供標(biāo)準(zhǔn)條款的一方不利的解釋。

基本案件

原告聲稱，2010年4月，我從被告處購(gòu)買了一套房子，并同意在7月1日交付。7月10日，我去領(lǐng)取房屋并出示了證件，但被告委托的物業(yè)公司表示，供暖、燃?xì)夂陀芯€電視的初始安裝費(fèi)用必須先支付，房屋必須在簽訂物業(yè)合同后才能交付。由于物業(yè)公司不具備收費(fèi)主體資格，未出示委托收費(fèi)手續(xù)，且收費(fèi)無(wú)法律依據(jù)和合同依據(jù)，本人拒絕支付費(fèi)用，物業(yè)公司拒絕移交房屋。我認(rèn)為這三項(xiàng)費(fèi)用必須由主管部門收取，這與房屋交付不存在相同的法律關(guān)系。被告未能交付房屋已構(gòu)成違約。因此，法院上訴命令被告交付房屋，支付每日22320元的違約金（暫定至起訴之日），并賠償每月3000元的租金損失（自2010年7月至判決執(zhí)行之日）。本案的訴訟費(fèi)用應(yīng)由被告承擔(dān)。

被告辯稱，盡管原告認(rèn)為上述三項(xiàng)費(fèi)用是不合理的，但原告沒(méi)有在索賠中提起訴訟。根據(jù)購(gòu)房協(xié)議，原告應(yīng)在交付房屋前向被告支付相關(guān)費(fèi)用，但原告未能支付，因此不存在違約問(wèn)題，原告的索賠應(yīng)被駁回。

經(jīng)審理，原告于2010年4月16日，原告購(gòu)買了被告**公司開(kāi)發(fā)的一套商品房，并與被告**公司簽訂了編號(hào)為ys0066739的商品房預(yù)售合同。本合同規(guī)定了所購(gòu)商品房的基本情況、付款方式及雙方的違約責(zé)任，并規(guī)定被告**公司應(yīng)在2010年6月30日前將該商品房交付給買方。合同第21條規(guī)定，合同附件與合同具有同等法律效力。本合同附件四——補(bǔ)充協(xié)議第1條規(guī)定，供暖、天然氣和有線電視的初始安裝費(fèi)由買方承擔(dān)，并在交付時(shí)按照國(guó)家有關(guān)部門的收費(fèi)規(guī)定支付。

2010年7月10日，原告去收房，但被告拒絕將房屋交付給原告，因?yàn)樵娌煌庵Ц豆┡⑻烊粴夂陀芯€電視初始安裝的三項(xiàng)費(fèi)用，并拒絕支付上述三項(xiàng)費(fèi)用

判決結(jié)果

根據(jù)審判中發(fā)現(xiàn)的上述事實(shí)，洛陽(yáng)市洛龍區(qū)人民法院于2011年4月2日以（2011）洛龍民三儲(chǔ)字第199號(hào)民事判決駁回了原告紀(jì)嬌的訴訟依法民事判決

一審判決宣判后，原告向洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院提起上訴。2011年10月12日，洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院依法作出（2011）洛美字第1830號(hào)民事判決：

I.撤銷洛陽(yáng)市洛龍區(qū)人民法院（2011）洛美字第199號(hào)民事判決

II.*銀潤(rùn)置業(yè)有限公司應(yīng)在本案判決生效后10日內(nèi)，將雙方簽署的ys0066739號(hào)商品房預(yù)售合同中確定的房屋交付給吉嬌

III.*銀潤(rùn)置業(yè)有限公司。，（自2010年7月10日起，以吉嬌支付的房?jī)r(jià)為準(zhǔn)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率至實(shí)際交付之日計(jì)算）

四、駁回吉嬌的其他主張

一、二審法院認(rèn)為，糾紛的關(guān)鍵在于：本案為原告與被告簽訂的《商品房預(yù)售合同》附件四的理解，即：，中國(guó)《合同法》第39條《合同補(bǔ)充協(xié)議》第1條規(guī)定，格式條款是雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)預(yù)先擬定、重復(fù)使用、不與對(duì)方協(xié)商的條款。本案合同的補(bǔ)充協(xié)議是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商即被告**公司未與買受人協(xié)商起草的商品房預(yù)售合同的一部分。只要買受人在被告**公司購(gòu)買該房屋并簽署該商品房預(yù)售合同，即表示買受人也接受該合同補(bǔ)充協(xié)議的約定。在這種情況下，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第21條規(guī)定，“本合同附件與本合同具有同等法律效力?！焙贤郊牡?條還規(guī)定：“供暖、天然氣和有線電視的初始安裝費(fèi)由買方承擔(dān)，并按國(guó)家有關(guān)部門的收費(fèi)規(guī)定在交付時(shí)支付。”因此，一審法院認(rèn)為，由于雙方當(dāng)事人約定，這三項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由買方承擔(dān)，并在交貨時(shí)支付。那么原告應(yīng)該支付費(fèi)用。原告未能證明其支付了三筆費(fèi)用。因此，被告**公司未能交付房屋不應(yīng)構(gòu)成違約。原告的索賠被駁回，因?yàn)闆](méi)有證據(jù)證明這一點(diǎn)。二審法院認(rèn)為，盡管合同的補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，供暖、天然氣和有線電視的初始安裝費(fèi)應(yīng)由買方承擔(dān)，并根據(jù)國(guó)家規(guī)定在交付時(shí)支付。但是，協(xié)議沒(méi)有明確規(guī)定買方應(yīng)直接向被告**公司付款，被告也沒(méi)有證據(jù)證明其向買方告知并公布了上述三項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)?！逗贤ā返?1條規(guī)定，格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。在本案中，二審法院對(duì)合同補(bǔ)充協(xié)議第一條的理解顯然更符合中國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定。被告**公司以原告未按約定支付三筆費(fèi)用為由拒絕將房屋交付給原告，確實(shí)是不正當(dāng)?shù)?。兩院?duì)本案合同補(bǔ)充協(xié)議第一條的理解不同，導(dǎo)致判決結(jié)果不同。二審法院的判決結(jié)果符合對(duì)合同格式條款的理解，維護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)益。被告的房地產(chǎn)公司或其委托的房地產(chǎn)公司是否有權(quán)向買方收取供暖、天然氣和有線電視的初始安裝費(fèi)

在本案中，雙方爭(zhēng)議的供暖、天然氣和有線電視的初始安裝費(fèi)屬于行政費(fèi)，所謂行政費(fèi)用是指“國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和代表政府的其他組織在依照法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)的有關(guān)規(guī)定向公民、法人提供特定服務(wù)過(guò)程中，按照成本補(bǔ)償和非營(yíng)利原則向特定服務(wù)對(duì)象收取的費(fèi)用國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的其他規(guī)定和程序?！耙虼?，行政收費(fèi)具有以下特點(diǎn)：1.行政收費(fèi)的主體是代表政府履行政府職能的國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織。2.毫無(wú)疑問(wèn)，國(guó)家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位可以是行政收費(fèi)的主體，但社會(huì)團(tuán)體和其他組織國(guó)家機(jī)關(guān)必須在履行政府職能的前提下，作為收費(fèi)主體；（二）行政事業(yè)性收費(fèi)必須依據(jù)法律、法規(guī)，按照規(guī)定的程序批準(zhǔn)；3.行政費(fèi)用是在提供服務(wù)過(guò)程中對(duì)特定服務(wù)對(duì)象征收的費(fèi)用

在本案中，如果被告**公司或其委托的物業(yè)公司作為其他組織向買方收取費(fèi)用，則必須向買方說(shuō)明其收取費(fèi)用的權(quán)利依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，以證明其作為政府職能，否則是不合理的費(fèi)用，買方有權(quán)拒絕支付。此外，根據(jù)合同補(bǔ)充協(xié)議第1條，未明確規(guī)定購(gòu)買