所謂合同解除，是指合同生效后，由于一方或雙方意志的表達(dá)，以合同為基礎(chǔ)消除債權(quán)債務(wù)關(guān)系的行為。作為合同制度的一項(xiàng)法律制度，合同終止具有以下法律性質(zhì)：

（1）合同終止適用于有效成立的合同。合同有效成立后，在履行完畢前，合同方可終止。可以撤銷的合同和無效的合同不受合同終止制度調(diào)整的約束。合同終止必須滿足某些條件。為了防止當(dāng)事人濫用合同解除制度，維護(hù)合同的嚴(yán)肅性和社會經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定，法律規(guī)定，合同解除必須符合法律或約定的條件，禁止當(dāng)事人任意解除合同。所謂法定解除，是指在法律規(guī)定的一定條件下解除合同的行為。例如，《合同法》第94條規(guī)定了五種情況。所謂約定終止，是指當(dāng)事人在合同中約定終止合同的條件。當(dāng)終止合同的條件出現(xiàn)時(shí)，合同終止。當(dāng)然，雙方不必在訂立合同時(shí)同意終止合同，但也可以在事后協(xié)商一致終止合同。（3）合同必須終止。我國法律沒有采用當(dāng)然終止原則，即如果滿足合同終止的條件，合同可以終止。因此，如果當(dāng)事人想要終止合同，他們必須有終止的行為。合同的終止分為兩部分。一是雙方協(xié)商一致解除合同；第二種是有合法或約定權(quán)利終止合同的一方。解除方必須具有法定的或約定的解除權(quán)，沒有解除權(quán)的解除不具有法律效力

（4）合同解除的效力是消除以合同為基礎(chǔ)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系（合同關(guān)系）。理論上有兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除權(quán)的效力是合同關(guān)系從一開始就終止。所謂合同關(guān)系自始終止，是指當(dāng)事人有義務(wù)恢復(fù)原狀，即合同終止的效力具有溯及力。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除權(quán)的效力在于合同關(guān)系將在未來消失。所謂未來合同關(guān)系的終止，是指合同關(guān)系在終止時(shí)終止，合同終止前的關(guān)系仍然存在，即合同的終止不追溯到過去。我國《合同法》第九十七條規(guī)定，合同終止后，合同未履行的，應(yīng)當(dāng)終止履行；合同已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以根據(jù)合同的履行和性質(zhì)要求賠償或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?？梢钥闯?，我國合同法采用第一種觀點(diǎn)，即合同終止的效力具有溯及力

如果由于不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以終止合同；在履行期限屆滿前，一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，另一方可以解除合同；如果一方延遲履行其主要義務(wù)，且在被催促后的合理期限內(nèi)未能履行，另一方可終止合同