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寧波
雙方就是否可以因違約而終止合同達成一致
雙方已就是否可以因違約而終止合同達成一致意見。如果雙方同意以違約方式終止合同，他們可以選擇終止合同或在不違反租約的情況下適用銷售原則。即在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃轉(zhuǎn)讓給他人，也不會對租賃關系產(chǎn)生任何影響，如果承租人不遵守租賃合同的原條款，則承租人不得違反租賃合同的原條款。出租人和承租人簽訂了租賃合同。在租賃期內(nèi)，出租人可以出售租賃房屋，第三方作為買方可以購買房屋所有權。但是，租賃房屋中存在的租賃關系無法消除。必須識別租賃關系，并且不能破壞現(xiàn)有的租賃關系。受讓人與承租人之間的新租賃關系構成債務轉(zhuǎn)讓。承租人向新出租人支付租金并繼續(xù)履行租賃合同。出售不違反租賃規(guī)則，其目的是保護承租人的租賃權。一般認為，在租賃關系中，承租人是弱者，因此有必要給予承租人更多的保護。因此，即使出租人出售房屋，租賃關系仍然存在，買方不得破壞合同租賃關系
司法解釋第20條規(guī)定：“租賃期間，出租房屋所有權發(fā)生變化，承租人要求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應當予以支持，但出租房屋有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋租賃前已設定抵押權，抵押權人實現(xiàn)抵押權后所有權發(fā)生變化。（2）房屋租賃前已被人民法院依法查封?！按颂幰?guī)定的規(guī)則是：
1.承認出售并不違反租賃規(guī)則，”如果租賃期間租賃房屋的所有權發(fā)生變化，承租人要求房屋受讓人繼續(xù)履行原始租賃合同，人民法院應當予以支持“。這是買賣不違反租約的原則。規(guī)定有兩種例外情況：第一，租賃前已建立租賃房屋的抵押權，抵押權人實現(xiàn)抵押權。不違反租約的買賣原則不能阻止抵押權的實現(xiàn)。如果抵押權人實現(xiàn)抵押后，可以購買租賃房屋的所有權，實際占有該房屋，并終止原租賃關系。第二，如果該房屋在租賃前已被人民法院依法查封，則該房屋的出售不受違反租賃規(guī)則的影響。如果雙方另有約定，如果出租人和承租人在訂立租賃合同時同意不受出售原則的約束而不違反租約，即只要房屋售出，他們就同意終止租賃合同，這相當于同意一份有終止條件的合同，這當然不受不違反租約的銷售原則的約束
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