開發(fā)商為了出售房屋，經(jīng)常在銷售廣告（包括沙盤、售樓書等）中對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、停車場(chǎng)、超市、容積率、建筑間距等配套設(shè)施進(jìn)行漂亮的描述，但這一承諾并未寫入合同中。結(jié)果當(dāng)有規(guī)劃變更時(shí)，綠地變成停車場(chǎng)，房屋下方有一個(gè)大型水泵，道路的開放距離很遠(yuǎn)

當(dāng)買方要求聲明時(shí)，開發(fā)商以規(guī)劃變更已獲規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任，或者以合同不明確為由搪塞，因此消費(fèi)者通常很難獲得賠償。警惕銷售陷阱

首先，在獲得預(yù)售證書之前，利用微利誘使內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商以小規(guī)模、非公開方式預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，自然對(duì)購房者具有吸引力。在這一過程中，買家認(rèn)為他們已經(jīng)買到了便宜貨，開發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌集資金。然而，其銷售行為是違法的。因此，一旦出現(xiàn)問題，購房者的合法權(quán)益往往得不到充分的法律保護(hù)。這樣一來，購房者的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)

其次，在房屋數(shù)量、房屋類型和定位的介紹以及價(jià)格的制定上制造了一種錯(cuò)覺，制造了一個(gè)問題。前者與銷售過程的速度有關(guān)，后者決定了銷售利潤(rùn)的厚度。開發(fā)商的做法是推出四分之一或三分之一的預(yù)售房屋，并仔細(xì)匹配推出的單位。通常先選擇最差的戶型和樓層，這樣一方面可以聲稱那些好的單元是“名花所有”，另一方面也可以在定價(jià)上避免這些“丑女孩”成為最后的“等待女孩”

，其他單位的定價(jià)將根據(jù)上期促銷單位的銷售情況進(jìn)行調(diào)整。一般來說，在開盤之初，開發(fā)商通常會(huì)將價(jià)格定得更低，并以所謂的“最低價(jià)格”（通常是大樓的樓層和最差的房間）吸引客戶。一旦顧客來買房，“最低價(jià)”就會(huì)消失。在實(shí)踐中，我們會(huì)看到，只要銷售控制、銷售站點(diǎn)布局和廣告炒作成功，價(jià)格就會(huì)穩(wěn)步上漲，甚至從開盤時(shí)的三四千元飆升到收盤時(shí)的五六千元

第三，大力營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)道具和銷售的氛圍。為了營(yíng)造銷售繁榮的假象，開發(fā)商（銷售人員）經(jīng)常找一些親朋好友在銷售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”，并在銷售業(yè)績(jī)圖上偽裝成紅色？紅色標(biāo)志代表已售出的產(chǎn)品？，它讓人覺得房地產(chǎn)容易銷售，銷售火爆，導(dǎo)致客戶購買欲望

第四，設(shè)置存款陷阱。我們經(jīng)常遇到這樣的情況。一旦客戶看到某種類型的房子，并表現(xiàn)出購買房子的意愿，銷售人員就會(huì)告訴您，只有一種類型的房子。如果未支付定金，其他人會(huì)購買并要求客戶立即支付定金。如果客戶說他沒有帶足夠的定金，銷售人員會(huì)要求客戶支付500到1000元的“小訂單”，簽署訂閱協(xié)議，然后在第二天要求客戶支付“大訂單”。一旦客戶提交了“大訂單”，銷售人員將完成捕獲客戶的任務(wù)。因?yàn)槲覀兛吹降恼J(rèn)購協(xié)議經(jīng)常有這樣的條款：“如果合同沒有在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂，所支付的定金將不予退還”。在簽署認(rèn)購協(xié)議后，許多客戶經(jīng)過反復(fù)考慮，不想購買認(rèn)購的房屋。考慮到認(rèn)購協(xié)議規(guī)定，如果他們不簽字，他們將不會(huì)退還押金。為了避免押金的損失，他們會(huì)簽署他們不愿意簽署的合同，這將給他們自己帶來更大的損失。注意“五證”陷阱

一個(gè)合法、正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商必須有完整的“五證”和“兩本書”

所謂“五證”是指國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、，《建設(shè)工程施工許可證》，又稱《建設(shè)工程開工許可證》和《商品房銷售預(yù)售許可證》

“兩本書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅操作手冊(cè)》，也是法律對(duì)出賣人的基本要求。然而，在實(shí)踐中，一些開發(fā)商（銷售人員）經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，以掩蓋虛假情況。他們要么說他們持有相關(guān)文件，以便按照特定程序進(jìn)行審批，要么說文本放在遠(yuǎn)離銷售辦事處的公司總部。銷售人員通常要求客戶先簽署訂購書或合同。一旦客戶交了定金或購房款，如果有任何問題，開發(fā)商（銷售人員）會(huì)立即改頭換面。銷售房屋時(shí)，顧客永遠(yuǎn)看不到銷售人員春天的笑臉。注意合同陷阱

一般來說，開發(fā)商（銷售人員）會(huì)給客戶一份準(zhǔn)備好的合同，合同中會(huì)有很多空白處。有些地方需要雙方確定后再填寫，有些可選的填寫位置可能仍然是空的。此時(shí)，購房者往往認(rèn)為應(yīng)該說的話已經(jīng)寫明了，即使合同已經(jīng)完成，也正是這些缺口為開發(fā)商今后的欺詐行為提供了條件。例如，如果標(biāo)準(zhǔn)合同第15條中的產(chǎn)權(quán)證書延期，則違約金應(yīng)按每天已付房?jī)r(jià)的0.03%計(jì)算，但如果您不小心，開發(fā)商（銷售人員）將此條款設(shè)計(jì)為按購房總價(jià)的0.03%承擔(dān)違約責(zé)任

簽訂購房合同有很多陷阱。請(qǐng)保持警惕