2005年6月18日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理國有土地使用權(quán)合同糾紛適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），這不僅首次界定了合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念和法律特征，而且明確了四種典型的合作開發(fā)合同，即可轉(zhuǎn)讓合同實際上是其他性質(zhì)合同的情形。對于四種典型的可轉(zhuǎn)讓合同，由于它們被稱為合作開發(fā)，實際上是其他性質(zhì)的，顯然，對其效力的判斷只能從其真實性質(zhì)出發(fā)，并以相應(yīng)的法律規(guī)定為依據(jù)；同時，根據(jù)合同的性質(zhì)和效力，直接影響“合作”各方利益分配關(guān)系的法律后果也必然隨之發(fā)生變化。因此，對于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人，準(zhǔn)確分析合作開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力和法律后果非常重要。一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念和法律特征?！督忉尅返谑臈l規(guī)定：“本解釋所稱合作房地產(chǎn)開發(fā)合同，是指以提供土地使用權(quán)和資金為共同投資、利潤共享、風(fēng)險共擔(dān)、合作房地產(chǎn)開發(fā)為基本內(nèi)容的雙方簽訂的協(xié)議?！睆倪@一規(guī)定可以看出，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容最基本的法律特征是：共同投資、利益共享和風(fēng)險共擔(dān)。如果合同不具備這一基本法律特征，即使合同當(dāng)事人將合同命名為“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”，其真實性質(zhì)也不可避免地發(fā)生變化，成為一種稱為合作開發(fā)的合同，實際上具有其他性質(zhì)。《解釋》第十五條規(guī)定：“合作房地產(chǎn)開發(fā)合同的當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，該合同視為有效?！睆姆康禺a(chǎn)開發(fā)管理的有關(guān)規(guī)定來看，所謂“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格”應(yīng)包括兩層含義：一是，一方必須是依法設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有工商行政管理部門頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的與合作開發(fā)項目規(guī)模相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級。這表明，當(dāng)一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格時，根據(jù)上述概念和合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的基本法律特征，另一方可以是具有相應(yīng)民事權(quán)利能力和民事行為能力的法人或自然人，《解釋》規(guī)定的四種轉(zhuǎn)讓合同類型為：提供土地使用權(quán)的一方，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益，稱為合作社，實際為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；如果提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量的房屋，或只收取固定金額的貨幣，或只使用房屋，則分別屬于合作開發(fā)，實際上是房屋銷售合同，貸款合同，和租賃合同

在下文關(guān)于確定四種可轉(zhuǎn)讓合同的效力和法律后果的討論中，筆者將具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的一方稱為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一方，無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的一方為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一方