在二手房交易過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記不是二手房買賣合同的有效要件，原因如下：

（1）作為債權(quán)合同，二手房買賣合同是一種本票合同，而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要要件

買賣合同是一種雙重服務(wù)、有償、承諾的合同。二手房買賣合同作為一種買賣合同，也具有雙重服務(wù)、有償和承諾的性質(zhì)。根據(jù)民法理論，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓為內(nèi)容的債權(quán)合同。只要合同具有書面形式、適當(dāng)?shù)闹黧w、真實(shí)的意思表示，并且不違反法律或社會(huì)公共利益，合同就有效成立，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)債權(quán)合同的履行而發(fā)生，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記也是合同的履行。轉(zhuǎn)讓登記是合同的履行，本質(zhì)上不影響合同效力的判斷，這是《合同法》的基本原則。（2）所有權(quán)的登記和轉(zhuǎn)讓是對(duì)二手房買賣合同效力的確認(rèn)，登記行為的發(fā)生是以雙方簽訂的二手房買賣合同的效力為基礎(chǔ)的，即：，買受人根據(jù)生效的二手房買賣合同，有權(quán)要求出賣人協(xié)助履行登記行為，出賣人有義務(wù)協(xié)助履行登記行為。登記是權(quán)利和義務(wù)相互轉(zhuǎn)移的結(jié)果。二手房買賣合同無(wú)效或者登記前未成立的，登記本身將成為被動(dòng)的水和無(wú)根的樹

（3）登記的公示功能不能決定合同的效力

房屋的統(tǒng)一登記和轉(zhuǎn)讓反映了國(guó)家為了社會(huì)利益對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的干預(yù)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由。如果將登記視為合同有效性的一個(gè)重要因素，則登記審查必將成為雙方能否簽署銷售合同以及所簽署合同是否有效的確認(rèn)，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房屋管理部門的權(quán)限

（4）將登記作為二手房買賣合同的有效要件在實(shí)踐中會(huì)遇到一些無(wú)法解決的問(wèn)題

，因?yàn)槎址抠I賣合同在簽訂后和簽訂前都沒有建立和生效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，出賣人基于自身利益出售多套房屋，或在房?jī)r(jià)上漲時(shí)故意不協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，且不承擔(dān)違約責(zé)任，導(dǎo)致合同虛擬存在，這將不利于無(wú)過(guò)錯(cuò)方利益的保護(hù)，分期付款保留所有權(quán)的二手房買賣合同和商品房預(yù)售合同也難以適用