二手房是開發(fā)商建造的商品房。通常，開發(fā)商首次向社會出售的新建房屋稱為一手房，而開發(fā)商購買后再次出售的房屋稱為二手房。換句話說，房子的第一筆交易是一手房，之后的交易是二手房。房改房、集資房、經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓屬于二手房轉(zhuǎn)讓

商品房的銷售是在開發(fā)商和買方之間完成的，二手房的銷售是在業(yè)主和買方之間完成的。由于國家出臺了一系列法律法規(guī)對商品房銷售進行規(guī)范，與商品房銷售相比，二手房銷售更能體現(xiàn)當事人的意思自治，因此風(fēng)險也較大

筆者根據(jù)多年處理房屋買賣糾紛的實踐經(jīng)驗，總結(jié)出二手房買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況，由于合同無效或一方違約，可供大多數(shù)讀者查閱

I.如果非房屋所有人出售另一人的房屋

一些房屋銷售合同賣方不是房屋所有人，而是出售另一人的房屋（主要以親屬名義）有的家長以未成年子女的名義登記房屋，并將房屋出售，因為法律明確規(guī)定，監(jiān)護人除為了監(jiān)護人的利益外，不得處分監(jiān)護人的財產(chǎn)，因此無法辦理過戶手續(xù)s、 這種情況在法律上被稱為未經(jīng)授權(quán)處分

II.未經(jīng)其他共有人同意而出售共有房屋，形成共有房屋的一般原因如下：

1.夫妻通過婚姻形成的共有房屋實際上是夫妻共有房屋，盡管房屋產(chǎn)權(quán)以一方名義登記的

2.對于繼承形成的共同房屋，即房屋所有人死亡，法定繼承人超過兩人，且未辦理房地產(chǎn)分析，房屋產(chǎn)權(quán)由繼承人共享

3.拆遷形成的家庭共有房屋，即g根據(jù)拆遷補償協(xié)議，被補償人是家庭中的幾個人，但拆遷房屋是以其中一人的名義登記的，實際上是家庭共有房屋《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理條例》規(guī)定：“未經(jīng)其他共有人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)?！比⒊鲑u人侵犯其他共有人合法權(quán)益，導(dǎo)致本合同無效的

三、開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證書、項目未通過竣工驗收、未辦理合法銷售手續(xù)等原因，以及因前期違法開發(fā)、建設(shè)、銷售房屋，不能以合法產(chǎn)權(quán)處理房屋，如“小產(chǎn)權(quán)”在集體土地上建造的房屋因未辦理征地手續(xù)，未取得土地使用證，依法禁止掛牌出售。違法建筑也屬于此類房屋

IV.未經(jīng)抵押權(quán)人同意，該房屋已抵押和轉(zhuǎn)讓