新《民法典》將于2021年1月1日起施行，《物權(quán)法》有效期至2020年12月31日。屆時(shí)，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，并將被新頒布的司法解釋所取代。

在《民法典》施行前，《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)定，將房屋變更為商品房。業(yè)主將住宅改為商品房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)定將房屋改為商品房。業(yè)主將住宅改為商品房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意。對(duì)于如何確定業(yè)主的利害關(guān)系范圍，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》原則上將業(yè)主的利害關(guān)系范圍界定為建筑物內(nèi)，基本上有效地涵蓋了業(yè)主有利害關(guān)系的“以房轉(zhuǎn)商”行為。物權(quán)法實(shí)施后，出現(xiàn)了按多數(shù)確定利害關(guān)系人意見(jiàn)的做法。但《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》也特別規(guī)定，如果多數(shù)利害關(guān)系人同意其行為，將住宅改為營(yíng)業(yè)用房的業(yè)主將不支持抗辯。因此，只有所有利益相關(guān)者都同意，業(yè)主才能進(jìn)行“房改”。

如果小區(qū)出現(xiàn)擅自“以房轉(zhuǎn)商”的情況，業(yè)主可及時(shí)向社區(qū)業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司報(bào)告，社區(qū)業(yè)委會(huì)將代表業(yè)主和物業(yè)公司進(jìn)行清理。如果問(wèn)題仍然無(wú)法解決，他們可以拿起法律武器，向法院提起訴訟。

房屋分?jǐn)偯娣e由誰(shuí)來(lái)確定

房屋交付前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)由房管部門(mén)專(zhuān)業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋建筑面積和實(shí)用面積進(jìn)行整體測(cè)量。公共建筑面積/內(nèi)建建筑面積為分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)該系數(shù)計(jì)算出每套房屋的分?jǐn)偯娣e。最后，提交房管部門(mén)審批后，用于辦理產(chǎn)權(quán)證。這是慣例。

注：購(gòu)房者對(duì)房屋池面積有異議的，只能向相關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)提出重新測(cè)繪鑒定的要求，由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。

下列空間不應(yīng)包括在公共建筑區(qū)域內(nèi)：

（1）地下室、車(chē)棚等作為獨(dú)立空間出租和出售。（2）作為人民防空工程的地下室。

通過(guò)對(duì)上述條款的解釋?zhuān)覀兛梢灾?，?shí)際上，在我國(guó)，是不允許由住宅改為商業(yè)的，因此，未經(jīng)授權(quán)或部分業(yè)主同意，由住宅改為商業(yè)是違法的。如果發(fā)現(xiàn)小區(qū)在日常生活中由居住變?yōu)榻?jīng)營(yíng)，可以在這個(gè)時(shí)候向社區(qū)業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司報(bào)告，社區(qū)業(yè)委會(huì)將代表業(yè)主和物業(yè)公司進(jìn)行清理。如果仍然無(wú)法解決，我們可以拿起法律武器，就相鄰權(quán)問(wèn)題向法院提起訴訟。希望以上內(nèi)容能解決您的問(wèn)題。如有不明問(wèn)題，律師協(xié)會(huì)還提供律師在線(xiàn)咨詢(xún)服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢(xún)。你知道嗎