【法律依據(jù)】合同法第214條租賃期限不得超過20年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不超過二十年。租賃是對租賃物使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是承租人為滿足自己生活或者經(jīng)營的需要而使用租賃物的行為。承租人不想長期占有租賃物，因為使用權(quán)是以支付租金為代價的。當(dāng)承租人達到使用收益的目的時，需要將租賃物返還給出租人。有一個租期問題。租賃期限由當(dāng)事人根據(jù)租賃物的使用目的和租賃物的性質(zhì)確定。應(yīng)該說，租賃期限過長不利于當(dāng)事人權(quán)利的實現(xiàn)。由于客觀情況總是在變化的，特別是房地產(chǎn)，其價格可能會因一國經(jīng)濟形勢的變化而出現(xiàn)較大的波動。許多國家的法律限制租賃合同的最長期限。例如，日本民法規(guī)定，租賃合同期限不得超過20年。租賃合同超過此期限的，縮短為20年。意大利民法典規(guī)定，租約不得超過30年。如果約定的期限超過30年或者是永久性的，則減為30年。德國也規(guī)定了30年。根據(jù)臺灣《民法》規(guī)定，租賃合同期限不得超過20年，超過20年的，縮短為20年。我國《合同法》從這些規(guī)定中吸取了教訓(xùn)?？紤]到中國正處于建立市場經(jīng)濟的過程中，經(jīng)濟發(fā)展迅速，變化迅速。為了更有效地保護租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)益，有必要對租賃期限的最長期限進行限制。因此，本法規(guī)定，租賃合同的最長期限不得超過20年。一般來說，當(dāng)事人在確定租賃期限時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃的性質(zhì)和承租人的目的確定。在動產(chǎn)租賃中，租賃期限相對較短，一般為臨時使用。比如租車，按照國家有關(guān)規(guī)定，汽車的使用年限是10年，雙方不可能約定20年的租賃合同。租賃期限較長的是房地產(chǎn)租賃，即房屋租賃。在房屋租賃中，將其用于承租人的生活需要和商業(yè)租賃是不同的。一般來說，居住租賃的承租人希望租賃期限更長，使租賃關(guān)系相對穩(wěn)定。在商業(yè)租賃中，當(dāng)簽訂合同時房屋租賃價格相對較低時，承租人希望將租賃期限定得更長，固定租金；當(dāng)房屋租賃價格相對較高時，出租人希望將租賃期限定得更長，以保證能拿到更多的租金。當(dāng)雙方無法找到公平的交集時，法律總是要在雙方之間找到平衡點。這也是設(shè)定最長租賃期限的目的之一。其實，20年并不是絕對的最長期限，因為如果租賃合同雙方在20年期滿時仍想維持租賃關(guān)系，可以采取兩種措施：一是不解除原租賃合同，承租人仍使用租賃物，出租人不提出任何異議。此時，法律規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限不確定，即雙方已形成不確定租賃關(guān)系。如果一方當(dāng)事人想解除合同，可以隨時解除，這就是合同的“法定續(xù)約”。第二，雙方按原合同內(nèi)容續(xù)簽合同。租賃合同需要延長租賃期限的，當(dāng)事人可以另行簽訂租賃期限為20年的合同，稱為“協(xié)議續(xù)簽”。

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