【法律依據(jù)】合同法第214條租賃期限不得超過20年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不超過二十年。

[條款解釋]

以上條款是關(guān)于租賃期限的最高限制。

租賃是租賃物使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是承租人為滿足自己生活或經(jīng)營的需要而使用租賃物的行為。承租人不想長期占有租賃物，因?yàn)槭褂脵?quán)是以支付租金為代價(jià)的。當(dāng)承租人達(dá)到使用收益的目的時(shí)，需要將租賃物返還給出租人。有一個(gè)租期問題。租賃期限由當(dāng)事人根據(jù)租賃物的使用目的和租賃物的性質(zhì)確定。應(yīng)該說，租賃期限過長不利于當(dāng)事人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。由于客觀情況總是在變化的，特別是房地產(chǎn)，其價(jià)格可能會(huì)因一國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而出現(xiàn)較大的波動(dòng)。許多國家的法律限制租賃合同的最長期限。例如，日本民法規(guī)定，租賃合同期限不得超過20年。租賃合同超過此期限的，縮短為20年。意大利民法典規(guī)定，租約不得超過30年。如果約定的期限超過30年或者是永久性的，則減為30年。德國也規(guī)定了30年。根據(jù)臺(tái)灣民法規(guī)定，租賃合同期限不得超過20年，超過20年的，縮短為20年。我國《合同法》從這些規(guī)定中吸取了教訓(xùn)。考慮到中國正處于建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，變化迅速。為了更有效地保護(hù)租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)益，有必要對(duì)租賃期限的最長期限進(jìn)行限制。因此，本法規(guī)定，租賃合同的最長期限不得超過20年。一般來說，當(dāng)事人在確定租賃期限時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃的性質(zhì)和承租人的目的確定。在動(dòng)產(chǎn)租賃中，租賃期限相對(duì)較短，一般為臨時(shí)使用。比如租車，按照國家有關(guān)規(guī)定，汽車的使用年限是10年，雙方不可能約定20年的租賃合同。租賃期限較長的是房地產(chǎn)租賃，即房屋租賃。在房屋租賃中，將其用于承租人的生活需要和商業(yè)租賃是不同的。一般來說，居住租賃的承租人希望租賃期限更長，使租賃關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定。在商業(yè)租賃中，當(dāng)簽訂合同時(shí)房屋租賃價(jià)格相對(duì)較低時(shí)，承租人希望將租賃期限定得更長，固定租金；當(dāng)房屋租賃價(jià)格相對(duì)較高時(shí)，出租人希望將租賃期限定得更長，以保證能拿到更多的租金。當(dāng)雙方無法找到公平的交集時(shí)，法律總是要在雙方之間找到平衡點(diǎn)。這也是設(shè)定最長租賃期限的目的之一。其實(shí)，20年并不是絕對(duì)的最長期限，因?yàn)槿绻赓U合同雙方在20年期滿時(shí)仍想維持租賃關(guān)系，可以采取兩種措施：一是不解除原租賃合同，承租人仍使用租賃物，出租人不提出任何異議。此時(shí)，法律規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限不確定，即雙方形成不確定租賃關(guān)系。如果一方當(dāng)事人想解除合同，可以隨時(shí)解除，這就叫合法續(xù)約。第二，雙方按原合同內(nèi)容續(xù)簽合同。租賃合同需要延長租賃期限的，當(dāng)事人可以另行簽訂租賃期限為20年的合同，稱為續(xù)約。你知道嗎