《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”現(xiàn)實中，情況往往比較復(fù)雜，而房屋出租人往往并不知道房屋是轉(zhuǎn)租的。此時，轉(zhuǎn)租合同的效力取決于出租人的態(tài)度。出租人同意轉(zhuǎn)租的，視為出租人對轉(zhuǎn)租合同的認(rèn)可，轉(zhuǎn)租合同自始生效；出租人明確表示不同意轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同。如果出租人終止合同，轉(zhuǎn)租合同將被撤銷，并從一開始就無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛具體處理意見》第十六條規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的，在六個月內(nèi)未提出異議的，人民法院不予支持解除合同或者確定租賃期限的請求根據(jù)本條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋存在轉(zhuǎn)租的，在六個月內(nèi)不提出解除合同或者不確定合同無效的，也將視為其認(rèn)可轉(zhuǎn)租合同生效后，再向人民法院提起訴訟，要求解除合同或認(rèn)定合同無效，這樣就得不到法院的支持，這在一定程度上保護(hù)了承租人的利益和轉(zhuǎn)租人的權(quán)利。此外，《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人的，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定超出部分的約定無效。除非出租人和承租人另有約定。針對房屋轉(zhuǎn)租的特殊性，梁法官建議廣大市民在簽訂租賃合同時應(yīng)注意以下幾點：一是提前知道房屋權(quán)屬，避免不必要的糾紛。二是房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)事先征得房屋所有人的同意。第三，轉(zhuǎn)租合同約定的房屋租賃期限應(yīng)當(dāng)在出租人與承租人房屋租賃合同約定的期限內(nèi)。你知道嗎