二房東轉租的法律責任是什么？

轉租是指承租人不退出租賃關系，而是將租賃物出租給分承租人使用收益的行為。轉租后，承租人雖然仍然是租賃關系的當事人，但實際上是將租賃物轉讓給第三人，即分承租人，用于收益的使用。如何利用租賃物取得收益直接關系到出租人的切身利益。因此，各國立法普遍規(guī)定，承租人轉租必須經出租人同意，未經出租人同意，承租人不得轉租。例如，日本《民法典》第612條規(guī)定，“未經出租人承諾，承租人不得將其權利出租或將租賃物轉租”?！兜聡穹ǖ洹返?49條規(guī)定，“未經出租人承諾，承租人不得將租賃物委托第三人使用”。根據臺灣現(xiàn)行民法第443條規(guī)定，合法轉租分為兩種：（1）取得出租人的承諾；（2）承租人將部分房屋轉租給他人，但有協(xié)議反對。除上述兩種合法轉租外，其他轉租均為非法轉租。我國《合同法》以當事人的同意作為衡量轉租是否合法的標準。經出租人同意轉租的，為合法轉租。否則，就是非法轉租。合法轉租的法律后果是：（1）出租人與承租人之間的租賃關系不受轉租的影響，二者之間原有的權利義務仍然存在。承租人還應對轉租人負責的原因造成的損害向出租人承擔責任。只要損害發(fā)生并可歸因于轉租人，承租人應承擔賠償責任。（2） 作為轉租人，承租人與轉租人之間的轉租關系與一般租賃關系沒有區(qū)別。（3） 出租人與轉租人之間不存在直接的法律關系，但轉租人應當直接履行承租人對出租人的義務，出租人也可以直接行使轉租人對轉租人的權利。在這些情況下，第三方誰有債務履行的問題。分承租人對租賃物負有保管義務，不履行保管義務的，應當向出租人承擔賠償責任，承租人是共同債務人；租賃物侵害租賃物的，租賃物可以直接向租賃物請求損害賠償，租賃關系終止時，轉租人有義務將租賃物返還給租賃人，承租人仍然是共同債務人；除另有約定外，轉租人不承擔向出租人支付租金的責任。（4） 轉租是基于承租人租賃權的存在。承租人的租賃權依法終止時，轉租人不得向出租人主張租賃權。如果承租人這次不能取得租賃權，分承租人只能向承租人索賠。

目前，在審判實踐中，轉租造成的損害是很多的。比如，在一些大型商場，很多承租人租房后轉租給他人，一些不法分子收取巨額轉租租金后潛逃。出租人與分承租人之間的賠償問題一直困擾著各級法院。一般情況下，出租人以承租人不支付租金為由要求收回房產，分承租人以出租人同意轉租為由拒絕交房，并向承租人支付了數(shù)期租金，對房產進行了巨額裝修。為了平衡各方利益，人民法院往往左右為難。對此，應按照上述原則處理。承租人不支付租金的，出租人有權解除合同，收回房產；承租人應當對分承租人遭受的損害承擔賠償責任，但出租人收回房產后裝修對分承租人有用的，按照不當?shù)美囊?guī)定，應當按照重置折舊價對分承租人進行補償。你知道嗎