第一，出租人與承租人的關系。

承租人轉(zhuǎn)租屬于嚴重違約，出租人有權終止合同，同時要求賠償損失。第二，承租人與分承租人的關系。

雙方的租賃合同有效，承租人有義務使分承租人取得租賃物使用收益。第三，出租人與次承租人的關系。

轉(zhuǎn)租人的租賃權不能對抗出租人。出租人解除租賃關系時，出租人可以直接請求分承租人返還租賃物。各國轉(zhuǎn)租的立法模式主要有兩種。一是限制主義。如德國民法典規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃財產(chǎn)的使用收益委托給第三人。一種是自由放任。法國《民法典》規(guī)定，承租人有權轉(zhuǎn)租，但租賃合同禁止轉(zhuǎn)租的除外。根據(jù)中國的制度，我們采取限制主義。對于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，根據(jù)《合同法》，出租人可以解除合同，但不清楚承租人與轉(zhuǎn)租人之間的租賃合同是否當然無效。在審判實踐中，因非法轉(zhuǎn)租引發(fā)的糾紛屢見不鮮。解決這一問題，有助于在實踐中正確認識和運用非法轉(zhuǎn)租。未經(jīng)房屋原所有人同意，承租人訂立的轉(zhuǎn)租合同的效力主要有三種觀點：一是無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規(guī)定，經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人給租賃財產(chǎn)造成損失的，承租人應當賠償損失。”承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。中國建設部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意并登記轉(zhuǎn)租房屋的，租賃無效，沒收違法所得，并處罰款。從上述規(guī)定可以看出，轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意。由于未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租明顯違法，轉(zhuǎn)租合同當然無效。二是效果有待確定?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定：“無權處分他人財產(chǎn)的人經(jīng)債權人追認或者無處分權人訂立合同后取得處分權的，合同有效?！薄o權處分行為屬于效力待定行為。如果承租人擅自將占有、使用權轉(zhuǎn)讓給他人，實際上是對他人財產(chǎn)所有權的非法處分。這也是一種未經(jīng)授權的處置，其效果有待確定。對于擅自處分的處理，出租人事后認可的，轉(zhuǎn)租合同有效。出租人不承認的，應當解除轉(zhuǎn)租合同。三是有效。租賃合同是一項承付合同，經(jīng)雙方同意后生效。出租人無權要求解除轉(zhuǎn)租合同。由于租賃合同與轉(zhuǎn)租合同是兩種不同的法律關系，基于合同相對性原則，出租人無權直接請求解除承租人與轉(zhuǎn)租人之間的轉(zhuǎn)租合同。我國《合同法》第224條沒有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租無效。本條僅賦予出租人未經(jīng)同意終止原合同的權利。筆者認為，如果原租賃合同對轉(zhuǎn)租沒有明確約定，承租人擅自轉(zhuǎn)租，如果沒有對出租人的利益造成損害，根據(jù)合同自由原則和合同相對性原則，雙方達成的合同是有效的。但是，合同的履行受到一定的制約。出租人可以與承租人解除租賃合同，解除合同的效力直接導致轉(zhuǎn)租合同的解除。由于轉(zhuǎn)租人與出租人之間不存在直接的合同關系，轉(zhuǎn)租人無權要求出租人承擔違約責任，應當向承租人提出違約索賠。但是，轉(zhuǎn)租承租人知道或者應當知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，無權要求承租人承擔違約責任。你知道嗎