租賃合同提前終止如何賠償新《民法典》將于2021年1月1日起施行。合同法及其相關(guān)解釋有效期至2020年12月31日。屆時(shí)，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，并將被新的司法解釋所取代。第一，租賃合同提前終止的，出租人可以在下列條件下解除租賃合同，收回全部或者部分租賃房屋：（一）租賃協(xié)議到期時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議收回租賃房屋；（二）協(xié)議未到期時(shí)，出租人家庭人口增加，住房困難的，出租人可以與承租人協(xié)商收回租賃房屋；（3）（4）承租人故意或者過失損壞租賃房屋，改變房屋用途，拒絕修理或者賠償?shù)摹?/P>

在上述情形下，承租人不允許出租人提前解除租賃合同的，出租人可以起訴房屋所在地人民法院調(diào)解或者判決，保護(hù)其合法權(quán)益。租賃合同提前終止如何賠償？

問：今年，我租了一間店面房?jī)赡?。?jīng)過三個(gè)月的經(jīng)營(yíng)使用，我因故無法繼續(xù)租房，并向房東提出解除合同。房東說可以不租，但我會(huì)補(bǔ)償他剩余期限的租金。請(qǐng)問，如果我提前解除租房合同，我要付房東這么多錢嗎？

A:處理此類糾紛的原則是，租賃合同有約定的，按約定處理；沒有約定的，以租賃合同能否繼續(xù)履行為準(zhǔn)。合同不能繼續(xù)履行或者不需要履行的，可以解除合同。提前解除租賃合同的賠償，租賃合同不約定的，承租人單方解除合同的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償出租人的損失。一般來說，剩余租期超過3個(gè)月的，按照3個(gè)月的租金計(jì)算支付賠償金；剩余租期不足3個(gè)月的，按照剩余租期的租金計(jì)算支付賠償金。因此，在你的情況下，你需要賠償房東三個(gè)月的租金。定金不是違約金，不能直接從提前終止合同中扣除。在房屋租賃合同中，業(yè)主通常在簽訂合同后預(yù)付幾個(gè)月的租金作為定金。如果雙方發(fā)生糾紛，特別是承租人提前解除合同，出租人往往會(huì)扣留定金作為違約金。其實(shí)，定金并不是提前解除合同。出租人之所以需要收取定金，是因?yàn)槌鲎馊藢⒆约旱姆课菁跋嚓P(guān)附件交給承租人使用。為了保證承租人在使用過程中對(duì)租賃物造成的損害能夠得到賠償，特設(shè)定定金。從這個(gè)角度看，無論是租賃關(guān)系的正常終止，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒有損壞，定金就應(yīng)該返還。

除非雙方在租賃合同中明確約定，否則一方應(yīng)因違約而終止合同，違約金的金額應(yīng)根據(jù)保證金標(biāo)準(zhǔn)確定。

2。單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

作為一名律師，在出租人或承租人提前解除合同時(shí)，我經(jīng)常會(huì)遇到這樣一個(gè)問題：“法律對(duì)違約金的數(shù)額是否有明確的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定？”

這里我想再次告訴你：“不！”在《合同法》中，違約金數(shù)額的確定主要是一個(gè)問題原則：“有約定的，沒有約定的，按照實(shí)際損失計(jì)算。”我們?cè)诘谝徽陆榻B違約責(zé)任時(shí)已經(jīng)介紹了這一點(diǎn)對(duì)房屋租賃沒有特別規(guī)定。

但是，房屋租賃合同終止時(shí)，如果沒有約定違約金，如何確定單方終止給對(duì)方造成的損失？很難準(zhǔn)確識(shí)別。

出租人單方解除合同時(shí)，如何確定承租人的損失？如果承租人想另找房子出租，很難計(jì)算所花的時(shí)間。除必要的搬家費(fèi)外，無論是否發(fā)現(xiàn)，都難以準(zhǔn)確確定實(shí)際損失金額。

為什么承租人單方面終止合同？似乎很容易找到一些原因，這可以說是“造成空置房流失”，但空置房流失幾個(gè)月是否合理？你不能一直空著不找新的承租人？例如，在上一個(gè)案件中，原告要求空置房屋損失一年半，法院只支持空置房屋損失四個(gè)月。因此，為避免違約金標(biāo)準(zhǔn)的不確定性和爭(zhēng)議，律師建議雙方在簽訂房屋租賃合同時(shí)，必須在書面合同中明確單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)。比如明確約定幾個(gè)月的租金作為違約金，或者直接表示按照定金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額。

這樣，一旦發(fā)生單方面解除，守約方主張違約責(zé)任簡(jiǎn)單方便；違約方對(duì)自己的違約后果也有預(yù)期，可以提前準(zhǔn)確判斷后果，而且違約時(shí)會(huì)有一個(gè)客觀的得失衡量標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)雙方都有好處。

3。如何提前解除合同而不承擔(dān)違約責(zé)任？

由于客觀原因，承租人或出租人想提前解除合同，不愿承擔(dān)違約責(zé)任的情況時(shí)有發(fā)生。如前所述，如果雙方達(dá)成協(xié)議解除合同而不承擔(dān)違約責(zé)任，當(dāng)然不能承擔(dān)違約責(zé)任。但誰能保證達(dá)成共識(shí)呢？我們能提前做好這項(xiàng)工作嗎？對(duì)！如果我們事先在合同中采取一些靈活的措施，我們就能做到。

例如，雙方可以在租賃合同中明確約定，如有任何情況，合同將自動(dòng)終止，雙方無需承擔(dān)違約責(zé)任，如房屋需要拆遷、承租人工作場(chǎng)所發(fā)生重大變化等。當(dāng)然，如果出現(xiàn)這些情況，為對(duì)方預(yù)留必要的準(zhǔn)備時(shí)間是合理的。再舉一個(gè)例子，從雙方目的的角度來看，承租人是使用特定的房屋，出租人是出租牟利。因此，我們也可以從合同的目的出發(fā)，規(guī)避雙方的違約責(zé)任。

例如，可以達(dá)成如下協(xié)議：

承租人提前解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)三個(gè)月的租金作為違約金。但承租人在不低于原租賃合同的條件下為出租人找到新承租人的，不承擔(dān)上述違約責(zé)任；

出租人提前解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)三個(gè)月的租金作為違約金。但出租人在出租房屋所在的居民區(qū)內(nèi)，如能找到與原出租房屋租金標(biāo)準(zhǔn)相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費(fèi)用外，出租人不承擔(dān)違約責(zé)任。

事實(shí)上，上述備選方案，即使事先沒有約定，當(dāng)一方想單方解除合同時(shí)，也可以提議與另一方協(xié)商。但是，如果事先沒有達(dá)成協(xié)議，即使你的計(jì)劃是合理的，對(duì)方也可能不會(huì)絕對(duì)接受。因此，如果可能的話，最好提前達(dá)成協(xié)議。提前終止合同應(yīng)有必要的書面程序。

如前所述，合同正常終止時(shí)，雙方應(yīng)辦理交房手續(xù)，核對(duì)物品，退還剩余租金和押金。上述過程應(yīng)有書面文件證明。在合同提前終止的情況下，上述文件當(dāng)然是必不可少的。除此之外，還應(yīng)該有另外一個(gè)，那就是租賃合同終止的確認(rèn)。在這份文件中，雙方應(yīng)明確哪一方提出解除租賃合同，另一方持什么態(tài)度，是否承擔(dān)違約責(zé)任，以及如何承擔(dān)責(zé)任。

例如，在我們前面提到的案例中，易建聯(lián)