在簽訂合同之前，我們需要做一個(gè)調(diào)查，調(diào)查該商鋪的檔案，在租賃該商鋪之前，我們應(yīng)該到該商鋪所在的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，并確認(rèn)以下主要信息：

1。房屋用途和土地用途必須保證房屋類型為商業(yè)，土地用途為非住宅，否則將面臨未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照和非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。以保證與房屋所有人或其他權(quán)利人簽訂租賃合同。

3。房屋是否有租賃登記信息。如果有租賃登記信息，新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，這也將影響新承租人順利取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2免租裝修期

在商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常出現(xiàn)在合同中，主要是因?yàn)槌凶馊嗽诮环亢笮枰b修房屋，實(shí)際無(wú)法工作或經(jīng)營(yíng)。在這種情況下，出租人同意在承租人裝修期間不收取租金。然而，“免租裝修期”并不是一個(gè)法律明確界定的概念。因此，在簽訂租賃合同時(shí)，要明確約定免租裝修期的起止時(shí)間和應(yīng)支付的具體費(fèi)用。一般只免收租金，房屋實(shí)際使用中產(chǎn)生的水電費(fèi)按合同約定承擔(dān)。簽訂合同發(fā)生的費(fèi)用租賃保證金俗稱“押金”，主要用于抵銷承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但尚未支付的費(fèi)用。由于商鋪的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)比較高，建議押金適當(dāng)提高，以免不夠支付上述費(fèi)用。此外，還應(yīng)特別注意承租人在租賃過(guò)程中不斷拖延支付相關(guān)費(fèi)用，押金扣除不夠的情況。合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)交“定金”的方案，即出租人每次用“定金”沖抵相關(guān)費(fèi)用時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)交“定金”。經(jīng)出租人通知后在一定期限內(nèi)補(bǔ)足的，出租人可以單方解除合同，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。如果合同中有這樣的約定，就可以有效懲罰承租人的“老賴”行為。根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)下列稅費(fèi)：

1。租金：

營(yíng)業(yè)稅及附加租金*5.55%

房產(chǎn)稅租金*12%

個(gè)人所得稅收入部分*20%（收入部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)（每次）不超過(guò)800元）

印花稅租金（總額）0.1%（第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租賃期內(nèi)租金總額計(jì)算。)

土地使用稅按房屋每平方米征收，以征收機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。

2。轉(zhuǎn)租：

營(yíng)業(yè)稅和額外轉(zhuǎn)租收入*5.55%

印花稅和轉(zhuǎn)租租金（總金額）0.1%

在實(shí)踐中，店鋪?zhàn)赓U稅的支付方式相對(duì)多樣化。以上標(biāo)準(zhǔn)僅為法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同地區(qū)可能存在不同的征收方式。具體情況，可在簽訂店鋪合同前咨詢實(shí)際收款網(wǎng)點(diǎn)的工作人員。

雖然上述納稅人是出租人或轉(zhuǎn)租人，但具體的稅額承擔(dān)人可以在租賃合同中約定。此時(shí)，出租人和承租人都應(yīng)該意識(shí)到商鋪?zhàn)赓U的稅額比較高，對(duì)長(zhǎng)期的征稅要慎重考慮。在調(diào)整了增加的費(fèi)用后，具體的承辦人應(yīng)該是約定好的，以免短時(shí)間內(nèi)被一些征收網(wǎng)點(diǎn)征收我被稅率搞糊涂了。簽訂合同時(shí)應(yīng)注意的重要內(nèi)容

5營(yíng)業(yè)執(zhí)照

出租商鋪的目的是進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，商業(yè)活動(dòng)的首要條件是依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，圍繞營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理要設(shè)置很多條款，主要涉及以下幾個(gè)方面：

1如果租賃登記信息沒(méi)有注銷，新的租賃合同就不能登記，從而不能及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2。營(yíng)業(yè)執(zhí)照已在該店登記，但工商登記信息未注銷或轉(zhuǎn)讓，新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照不能在同一店重新登記；

3。房屋類型不是商品房，因此無(wú)法開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，導(dǎo)致無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記。

4。涉及特殊行業(yè)（娛樂(lè)、餐飲等）的，需經(jīng)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門(mén)檢查合格，取得公安許可證、衛(wèi)生許可證等證件，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

5。出租人資料不足，無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記。

在上述第1條、第2條、第3條和第5條的情況下，可以在合同中設(shè)定為出租人的義務(wù)，并給予出租人合理的寬限期。超過(guò)一定期限不能解除的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第四條情形，可以設(shè)定為無(wú)責(zé)任解除合同，以保證承租人在無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的情況下可以無(wú)責(zé)任解除合同。裝修的處理在商鋪?zhàn)赓U中，往往要花大量的錢(qián)來(lái)裝修商鋪。為了保證裝修工程的順利進(jìn)行，保護(hù)裝修工程的利益，合同中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：

1。明確約定出租人是否同意承租人裝修商鋪，裝修圖紙或平面圖是否需要征得出租人同意，如有特殊改造、施工，應(yīng)明確約定，對(duì)于廣告、商鋪位置也可以明確約定。違約責(zé)任不應(yīng)只考慮違約金，因?yàn)檫`約金往往等于定金，而且數(shù)額不高，這往往低于承租人的裝修損失。因此，應(yīng)當(dāng)約定，在這種情況下，出租人除承擔(dān)違約金外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)承租人的裝修損失。

3。明確租賃期滿后裝修、加建的處理方法。

7水、電、電話線等

由于商店經(jīng)營(yíng)的特殊性，可能對(duì)水、電、電話線等有特殊需求，這些公共資源的供給會(huì)受到各種因素的影響。建議在租賃商鋪前，首先檢查是否能滿足使用需求，如不能滿足，應(yīng)確定如何辦理擴(kuò)建或增建，以及辦理擴(kuò)建或增建的費(fèi)用，并在合同明確約定相關(guān)內(nèi)容，不能滿足正常需求的情況下予以注意，承租人有權(quán)解除合同。租賃合同登記屬于合同登記的性質(zhì)。本次登記的效力主要包括以下內(nèi)容：

1。登記不影響合同本身的效力。即使沒(méi)有記錄，合同在滿足生效條件時(shí)仍然生效；

2。已登記的案件對(duì)第三人具有法律效力。如出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人，一個(gè)已辦理租賃登記，另一個(gè)未辦理租賃登記的，應(yīng)當(dāng)將房屋出租給辦理租賃登記的承租人，出租人應(yīng)當(dāng)向未辦理租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，建議及時(shí)到商鋪所在的房地產(chǎn)交易中心辦理租賃登記。此外，大多數(shù)工商部門(mén)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，都要求租賃合同必須登記。

9轉(zhuǎn)租問(wèn)題

在商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常遇到許多“二房東”和“三房東”，其中就有轉(zhuǎn)租問(wèn)題。眾所周知的“轉(zhuǎn)租”實(shí)際上包括法律規(guī)定的“轉(zhuǎn)租”和“租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓”兩種變更方式。根據(jù)法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指業(yè)主與原承租人之間建立租賃關(guān)系，“租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指新承租人代替原承租人與出租人（業(yè)主）之間建立租賃關(guān)系。在這兩種形式中，我們需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1。轉(zhuǎn)租必須取得書(shū)面