問(wèn)：簽訂房屋租賃合同時(shí)，如果承包人不是業(yè)主怎么辦？

A：如果簽訂合同的人不是業(yè)主，可能存在代理關(guān)系或轉(zhuǎn)租關(guān)系。有代理關(guān)系的，需提供業(yè)主委托承包人的授權(quán)委托書原件（最好經(jīng)過(guò)公證）；有轉(zhuǎn)租關(guān)系的，需提供業(yè)主同意轉(zhuǎn)租的書面證明原件，合同規(guī)定了轉(zhuǎn)租人在下列情況下應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任：業(yè)主同意轉(zhuǎn)租的書面證明不真實(shí)。另外，需要注意的是，產(chǎn)權(quán)歸幾個(gè)人所有，但承包人只是其中一人，需要其他產(chǎn)權(quán)人不在場(chǎng)的委托書原件或同意租賃的證明原件。如果不是這樣，承租人就要格外小心，不要草率簽合同，以免上當(dāng)受騙。問(wèn)：租金和押金怎么付？

A:“pay x bet x”是租賃市場(chǎng)上租金和押金支付方式的俗稱，如三付一，即租金分三個(gè)月支付，押金金額為一個(gè)月租金。付房租的具體月數(shù)由個(gè)人情況決定。作為承租人的主要義務(wù)，租金的支付必須在合同中明確約定，包括每期租金的支付時(shí)間和方式，以及逾期支付的違約責(zé)任。常見(jiàn)的違約責(zé)任形式是：每逾期一天收取一定比例的滯納金，超過(guò)一定合理期限（如30天）的，出租人可以單方解除租賃合同，這不僅有利于保護(hù)出租人的租金收入，而且可以免除違約責(zé)任給予承租人合理的寬限期。

押金在法律上稱為“租賃押金”，主要用于抵扣承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但尚未支付的費(fèi)用。押金數(shù)額應(yīng)根據(jù)租期長(zhǎng)短、裝修程度、家具、家電的數(shù)量和價(jià)值確定。對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)，押金金額越高，安全性能越強(qiáng)。但很多人會(huì)把押金誤解為押金。嚴(yán)格地說(shuō)，它們屬于兩個(gè)完全不同的概念。只有合同中有特別約定，定金才能保證定金。

需要特別提醒的是，無(wú)論是交租金還是交押金，如果是銀行轉(zhuǎn)賬，最好直接轉(zhuǎn)到業(yè)主名下的賬戶，并保留相關(guān)轉(zhuǎn)賬憑證，以進(jìn)一步控制資金風(fēng)險(xiǎn)。

問(wèn)：什么是免租裝修期？

A：裝修免租期不是法律明確規(guī)定的概念，其內(nèi)容應(yīng)通過(guò)合同約定。免租裝修期多出現(xiàn)在寫字樓和商鋪?zhàn)赓U中，主要是因?yàn)槌凶馊嗽诮环亢笮枰獙?duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際無(wú)法工作或經(jīng)營(yíng)。在這種情況下，出租人同意在承租人裝修期間不收取租金。但按照慣例，水、電、電話和物業(yè)管理費(fèi)仍需繳納。因此，免租裝修期限的長(zhǎng)短和各種費(fèi)用的承擔(dān)必須按照合同約定明確，不能想當(dāng)然。

問(wèn)：誰(shuí)來(lái)修理家具和家用電器等設(shè)施的故障？

A：簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)家具、家用電器等附屬設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)有明確約定。一般認(rèn)為，因自然原因造成的功能弱化和正常使用造成的損壞，出租人承擔(dān)維修義務(wù)和相應(yīng)費(fèi)用；因承租人使用不當(dāng)造成的損壞，承租人承擔(dān)維修義務(wù)和相應(yīng)費(fèi)用。

問(wèn)：如果承租人不支付水電費(fèi)和電話費(fèi)，該怎么辦？

A:在這種情況下，出租人可以用承租人的押金來(lái)抵消。但是，問(wèn)題可能是如果押金被扣除了怎么辦？因此，應(yīng)當(dāng)在合同中約定補(bǔ)交定金，即出租人每次用定金沖抵相關(guān)費(fèi)用時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)交定金。定金在出租人通知后一定期限內(nèi)仍未補(bǔ)足的，出租人可以單方解除合同，追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。如果合同中有這樣的約定，就可以有效糾正租客的“老賴”行為。

同樣，出租人一直拖延相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修的情況也一直是承租人頭疼的問(wèn)題。對(duì)此，承租人可以在合同中約定，出租人拒絕修理的，承租人可以代為修理，但費(fèi)用由出租人承擔(dān)，承租人有權(quán)從應(yīng)付租金中扣除相同數(shù)額。你知道嗎