如果法院支持新的《民法典》將于2021年1月1日生效，《合同法》有效期至2020年12月31日，屆時與《民法典》相沖突的條款將無效，并由新頒布的司法解釋代替?！睹穹ǖ洹肥┬星暗囊?guī)定：《合同法》第二百三十條【優(yōu)先購買權(quán)】出租人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。法院應該支持。出租人出賣整棟房屋的，承租人出租部分房屋的，是否具有優(yōu)先購買權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于實施民法通則的意見》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出售出租房屋，應當提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人不按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋出售無效?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，而承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)”，根據(jù)上述法律規(guī)定，所謂房屋優(yōu)先購買權(quán)，是指出租人出售租賃房屋時，承租人在同等條件下先于第三人購買租賃房屋的權(quán)利。其特點包括：（1）法律規(guī)制。（2） 它是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。（3） 它是一種有條件的形成權(quán)。也就是說，先買受人根據(jù)自己的意思成立了與出租人和第三人條件相同的合同，而沒有出租人的承諾。（4） 它具有特異性。這項權(quán)利只屬于承租人。

出租人出售覆蓋租賃房屋的整棟房屋時，承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)，取決于整棟房屋和租賃房屋是否可以分別出售。在可分割出售的情況下，出租人是單獨出售還是整體出售。房屋超出租賃范圍的部分和租賃房屋可以單獨出售的，出租人將單獨出售，承租人只能對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。由于法律賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)范圍僅限于租賃房屋的范圍，出租人沒有法定義務讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)將房屋超出租賃范圍出售，否則將侵害出租人的權(quán)利。在這種情況下，承租人不得超越租賃范圍行使房屋優(yōu)先購買權(quán)，承租人的權(quán)利不受侵害。因為法律賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍到目前為止。超出租賃范圍的部分房屋不能與租賃房屋分開出售的，或者雖可以分開出售，但出租人不同意分開出售，要求整棟房屋出售的，承租人對整棟房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。在這種情況下，出租人出售的房屋涵蓋了租賃房屋，其出售行為直接影響到承租人的利益，因此必須考慮承租人的優(yōu)先購買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的范圍雖超出租賃范圍，但有充分理由：超出部分與房屋租賃部分相連，不能分割，或者雖可以分割，但因出租人原因需要整體出售，使承租人不能單獨行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)不影響出租人的利益。相反，如果不允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，就會侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)，影響承租人的利益。

出租人整體出售房屋，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，有利于維護交易秩序的穩(wěn)定，兼顧出租人和承租人的利益，符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的是使承租人在購買租賃房屋時享有優(yōu)先權(quán)，使出租人的銷售行為不影響出租人與承租人之間的法律關(guān)系，維護交易秩序的穩(wěn)定，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。出租人在同等條件下將租賃房屋出售給第三人和承租人的，其利益不受任何影響。出租人向承租人出售，更有利于保護承租人的利益。法律以承租人出租出租人的房屋為前提，規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。出租人整體出售房屋時，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，仍然不影響出租人的利益。相反，它可以兼顧承租人的利益，使出租人出售房屋不影響租賃房屋，這符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。在這種情況下，出租房屋整體出售的，出租人應當在出售前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人申強有優(yōu)先購買權(quán)。出租人出賣房屋時，不告知承租人，侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出售租賃房屋，未在合理期限內(nèi)通知承租人的，或者有其他侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為，承租人要求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但是，人民法院對確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的請求不予支持。”。在此基礎上，本文對承租人優(yōu)先購買房屋的相關(guān)內(nèi)容進行了梳理?？梢?，在被告與第三人簽訂房屋買賣合同的情況下，原告不能主張確認合同無效，但可以向被告索賠。如果您對此有更多疑問，律師事務所將提供專業(yè)的法律咨詢服務。你知道嗎