以下摘自上海市第二人民法院、上海市律協(xié)編制的《社區(qū)常見法律糾紛調(diào)解手冊》，旨在統(tǒng)一基層調(diào)解機(jī)構(gòu)的調(diào)解口徑，正確執(zhí)法。它是法院在處理此類糾紛時形成的相對統(tǒng)一、穩(wěn)定的意見，反映了法院審理相關(guān)糾紛的思路和規(guī)模。具有重要的借鑒意義。所附的有關(guān)法律規(guī)定也是法院在處理此類糾紛時適用的最重要和最常用的法律規(guī)范。（1） 房屋租賃糾紛概述房屋租賃是指房屋所有人將房屋提供給他人占有和使用，并收取一定租金的法律行為。提供房屋供他人使用并收取租金的人稱為出租人；出租房屋并支付租金的人稱為承租人。為了使房屋租賃關(guān)系正常、穩(wěn)定、規(guī)范，出租人與承租人通常通過簽訂房屋租賃合同來確定雙方之間的協(xié)議。依法成立的房屋租賃合同是一種受法律保護(hù)的有償、承諾雙重服務(wù)合同。根據(jù)雙方的約定和法律的規(guī)定，出租人和承租人既有權(quán)利也有義務(wù)。一方的權(quán)利是另一方的義務(wù)。一般來說，出租人的主要義務(wù)是：（1）按約定將出租房屋交給承租人使用。合同訂立后，出租人不履行或者履行不當(dāng)?shù)模瑧?yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。承租人有權(quán)要求出租人履行或者終止合同，并有權(quán)要求出租人賠償損失。（2） 負(fù)責(zé)出租房屋的維修。出租人是租賃房屋的所有人，有義務(wù)保證租賃房屋處于適合出租（即適合承租人使用）的狀態(tài)。因此，當(dāng)租賃房屋的性能不符合約定要求，影響承租人使用時，出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)租賃房屋及其設(shè)備設(shè)施的維修。（3） 通知義務(wù)。出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。承租人的主要義務(wù)是：（1）按照約定或者約定向出租人支付租金。承租人支付租金的數(shù)額和期限，依照約定或者約定。承租人不履行或者不當(dāng)履行支付租金義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。承租人拒絕支付或者拖延支付租金至法定或者約定的終止期限的，出租人有權(quán)解除租賃合同，要求承租人支付拖欠的租金并賠償損失。（2） 按約定妥善使用租賃房屋。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的用途合理、妥善使用租賃房屋，愛護(hù)租賃房屋及其設(shè)施設(shè)備。未經(jīng)出租人同意，房屋不得轉(zhuǎn)租。承租人裝修租賃房屋，應(yīng)當(dāng)征得出租人同意，不得影響房屋安全。承租人未按約定條件使用房屋的，出租人可以解除合同，并要求賠償損失。（3） 租賃合同終止時，出租房屋應(yīng)當(dāng)返還出租人。逾期不退還租金的，出租人有權(quán)要求承租人除支付逾期租金外，還應(yīng)當(dāng)支付違約金。在房屋租賃合同履行過程中，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同和法律規(guī)定，妥善行使權(quán)利，誠實(shí)信用地履行義務(wù)，維護(hù)房屋租賃市場的健康發(fā)展，保護(hù)各方的合法權(quán)益。（2） 房屋租賃糾紛調(diào)解的原則和方法1。在承租人優(yōu)先購買權(quán)請求權(quán)的調(diào)解實(shí)踐中，承租人往往以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，主張出租人出賣房屋的行為無效。調(diào)解時應(yīng)考慮以下幾個問題：一是出租人與第三人訂立了買賣合同，但未辦理過戶登記手續(xù)的，可以通過調(diào)解來保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。房屋已經(jīng)過戶登記為第三人所有，第三人善意的，應(yīng)當(dāng)調(diào)解房屋過戶維持現(xiàn)狀，出租人應(yīng)當(dāng)對侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為作出經(jīng)濟(jì)賠償。第二，優(yōu)先購買權(quán)的行使不是絕對無條件的，應(yīng)當(dāng)受到一定的限制。共有人主張優(yōu)先購買權(quán)，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)通過調(diào)解予以保護(hù)；承租人只出租部分房屋，出租人出售整棟房屋的，出售部分房屋會對房屋的整體使用產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，單純地確定承租人行使優(yōu)先購買權(quán)當(dāng)然是可行的，這是不妥當(dāng)?shù)?。三是把握?yōu)先購買權(quán)行使的合理期限。一般情況下，出租人在出售房屋時應(yīng)當(dāng)告知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后一定期限內(nèi)決定是否購買房屋。如果雙方?jīng)]有約定，一般以承租人自出租人出賣房屋之日起三個月內(nèi)知道或者應(yīng)當(dāng)知道為宜。2轉(zhuǎn)租糾紛調(diào)解