2008年4月29日，原告劉某與被告王某簽訂房屋租賃合同，約定劉某租賃王某位于北京市通州區(qū)西海子西街x號的房屋經(jīng)營酒樓。租期為2008年5月29日至2011年5月26日，劉某對房屋進行了裝修，后來又開張了。2010年4月1日，出租房屋所在的西海子西街被納入拆遷范圍。該路段自2010年12月開始施工。劉某在支付至2010年11月26日的租金后，以道路建設無法經(jīng)營為由拒絕支付租金，起訴王某解除租賃合同，要求王某支付裝修費和經(jīng)營損失。王某同意解除租賃合同，但認為拆遷是政府行為，租賃合同中沒有約定拆遷損失應由王某承擔，因此不同意劉某的其他主張，而反訴要求劉某按正常租金水平支付租金，直至房屋實際騰空之日。北京市通州區(qū)人民法院認為，被告王某將x房產(chǎn)權出租給原告劉某，雙方達成的租賃協(xié)議是雙方真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當合法有效，雙方應當嚴格履行合同義務?，F(xiàn)在劉某要求解除租賃合同，王某也同意，本院無異議。劉某要求王某賠償其經(jīng)營損失，并不是王某造成的，原因是劉某經(jīng)營狀況不佳，直到他停業(yè)。劉某無法證明自己遭受了商業(yè)損失，商業(yè)損失與王某之間存在因果關系。因此，由于缺乏事實和法律依據(jù)，法院不支持劉某的訴訟請求。劉某未能向法院提供可靠有效的證據(jù)，證明其對租賃房屋進行了裝修或者支付了相應的裝修費用。因此，法院不支持劉某要求賠償裝修費用的訴訟請求。西海子西街自2010年12月起因拆遷受阻。我院受理了劉某的訴訟請求，認為道路建設影響了運營，并予以關閉。現(xiàn)王某反訴，要求劉某于2010年下半年支付房屋租金。由于依據(jù)不足，我院不予支持。綜上所述，法院判決原告劉某與被告王某簽訂的房屋租賃協(xié)議自判決生效之日起終止，駁回原告劉某的其他訴訟請求和被告王某的反訴。

判決作出后，雙方均未提出上訴，現(xiàn)判決生效。

[分歧]

本案爭議焦點是道路建設對劉某經(jīng)營的影響是“不可抗力”還是“情勢變化”。房屋租賃協(xié)議經(jīng)雙方同意終止后，劉某的經(jīng)營損失和王某的租金損失該如何承擔？對此有三種不同的意見：

第一種意見認為劉某和王某是完全自愿的，以商業(yè)銀行為基礎訂立的房屋租賃合同應當有效。劉某提出解除租賃合同，不符合《合同法》規(guī)定的解除合同條件。如果王某不同意，劉某應繼續(xù)履行合同。雖然王某同意解除合同，但劉某要求王某賠償損失的主張不應得到支持，他應繼續(xù)支付租金。第二種意見認為，劉某的房屋租賃合同存在不可抗力，即政府組織的道路拆遷改造導致食客不再光顧，生意萎縮，而日常租金等費用仍需支付，導致餐廳嚴重虧損，無法經(jīng)營。由于不可抗力是合同終止的法律原因，合同終止后應駁回王某的反訴，王某應賠償劉某一定的損失。

第三種意見認為，道路建設不可歸責于雙方，作為合同依據(jù)的客觀情況發(fā)生了雙方無法預見的根本性變化，并在一定時期內造成了劉某經(jīng)營損失，而造成損失的原因并非劉某的主觀故意或管理不善。如果劉某要對損失負責，那就違背了公眾利益。因此，合同終止后，業(yè)務萎縮的風險損失應由雙方共同承擔。作者同意第三種觀點。理由是房屋租賃合同是房屋出租人將房屋交付承租人使用并取得收益，承租人支付房屋租金的合同。因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)時，一方才能解除合同。那么，公路建設是屬于“不可抗力”還是“情勢變化”。所謂情勢變更，是指由于雙方法律關系不成立而導致的法律關系的根本性變化或法律基礎不成立的法律制度，導致當事人行為目的未能實現(xiàn)。如果繼續(xù)維持，將是不公平的，必須改變或終止原有的法律關系。兩者的主要區(qū)別如下：

1。直接原因、外部績效及其對績效的影響是不同的。人們普遍認為不可抗力可能是由自然或社會因素引起的。前者，如洪水、地震、臺風、火山爆發(fā)、泥石流等，在各國民法中都得到承認，當事人愿意承擔其法律后果；后者，如戰(zhàn)爭、暴動、罷工、革命等，在一些國家的民法中都不得到承認，主要由當事人約定合同當事人在實踐中。這些災難性事件的出現(xiàn)使合同無法履行，也就是說，它符合我國合同法關于不可抗力的規(guī)定，成為免責事由。但如果合同不是不可能履行，而是履行的結果會明顯不公平，該如何適用呢？也就是說，如果造成變更的情形不構成當事人行為的根本障礙，如非典，合同一般不是絕對不可能履行，但履行后對一方當事人明顯不公平，應當按照情勢變更原則處理。還有一個經(jīng)濟因素導致局勢發(fā)生變化。比如，物價的異常波動，幣值的暴漲暴跌，市場的異常變化，國民經(jīng)濟、法律、政策的重大變化，都是無形的，不可忽視。不可抗力既可適用于合同行為，也可適用于侵權行為，其結果是獨特的，即免除了履行合同義務和違約責任。

情況的變化是“自由裁量免責”，即合同是否變更或終止，由人民法院或仲裁機構自由裁量；因不可抗力不能實現(xiàn)合同的，是“自然免責”，即：，當事人有權通知對方因不可抗力終止合同，通知到達對方時合同終止，可以免除履行義務和違約責任。情勢變更原則的意義在于通過司法權的介入，強行變更合同條款或解除合同，并在雙方的合同意志之外，重新分配雙方在交易中應獲得的利益和風險。其價值目標是公平正義。然而，在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，許多非自然因素導致事故的發(fā)生，使得大量合同的履行極為困難。但是，無過錯的當事人不能援引不可抗力的規(guī)定請求免責。1998年8月20日頒布的《合同法（草案）》第77條規(guī)定：“由于國家經(jīng)濟政策和社會經(jīng)濟客觀情況的重大變化，合同的履行將失去意義或者對一方造成重大損害，當事人訂立合同時不能克服的，協(xié)商不成的，可以要求對方修改合同，也可以請求人民法院或者仲裁機構修改或者終止合同。前款規(guī)定不適用于商業(yè)風險。”這已成定局