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寧波
房屋在租賃期內(nèi)售出時，租賃合同是否仍然有效
[事件過程]
劉某是廬陽區(qū)三小口街道某社區(qū)居民。2012年9月，劉先生與顧先生簽訂房屋租賃合同，租賃期限為3年，自2012年9月至2015年9月。2014年8月，顧某將房屋出售給楊某，并辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。楊某不愿意繼續(xù)把房子租給劉某，于是要求劉某搬出房子。9月2日，三方來到廬陽區(qū)三小口司法所申請調(diào)解。了解情況后，工作人員立即組織三方進行調(diào)解。在工作人員耐心調(diào)解下，9月8日，三方終于達成協(xié)議：劉某繼續(xù)租住楊某的房子，并將租金支付給楊某。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第229條的規(guī)定，“租賃期間租賃物所有權(quán)發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力”，這意味著買賣不違反租賃合同。所謂“賣不破租”，又稱“權(quán)屬變動不破租”，是指在租賃期間，租賃物的權(quán)屬發(fā)生變化，新主人依法承擔租賃合同。不違約租賃的構(gòu)成要件包括：（1）租賃合同有效；（2）租賃期間，租賃物因出售、交換、贈與、投資、繼承、遺贈、企業(yè)合并等原因發(fā)生所有權(quán)變動。其效力使買受人對租賃房屋的所有權(quán)受制于承租人對房屋用益權(quán)的抗辯，使租賃關(guān)系不能被打破和終止，租賃關(guān)系仍然存在，承租人的房屋用益權(quán)不受出售效力的影響。在本案中，劉某與顧某之間的房屋租賃合同優(yōu)先，依法有效。租期內(nèi)，顧某將房子賣給了楊某。因此，承租人劉某有權(quán)繼續(xù)租賃該房屋。承租人的利益應當受到法律的保護。楊某無權(quán)要求劉某搬走，但他有權(quán)要求承租人劉某支付租金。
專家提醒，交易不會破壞租賃關(guān)系，這樣可以保持租賃關(guān)系的穩(wěn)定，使承租人在租賃期間可以放心大膽地繼續(xù)使用租賃物，從而最大限度地發(fā)揮租賃物的功能和效用。同時，承租人遇到他人侵犯其合法權(quán)益的行為時，應當保持冷靜，依法保護自己的合法權(quán)益。你知道嗎
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