小貼士一、謹(jǐn)慎選擇按揭房2015年，韓先生買了張女士的一套房子，張女士按揭購(gòu)買后，抵押給銀行貸款。韓先生隨后同意張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理預(yù)付款。韓先生支付購(gòu)房款后，張女士沒(méi)有辦理解除按揭。期間，該房屋因其他糾紛被法院查封，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)交易。韓先生上訴至法院，要求對(duì)方支付違約金。[法官提醒]如果出賣人在解除抵押權(quán)的過(guò)程中對(duì)抵押權(quán)不了解，將影響合同的繼續(xù)履行。因此，購(gòu)房者要謹(jǐn)慎購(gòu)買按揭住房。如果你必須購(gòu)買，你必須簽署一份合同，并敦促賣方解除抵押。

提示二

防范還債房

2013年，陳女士向他人借款，委托萬(wàn)女士辦理相關(guān)事宜。陳老太還不起貸款后，萬(wàn)女士將房子低價(jià)賣給了常先生。陳太太上訴法院，要求解除與常先生的買賣合同。法院認(rèn)為，該房屋成交價(jià)格明顯過(guò)低，合同明顯不公平，遂決定解除合同。

[法官提醒]借款人無(wú)力還款時(shí)，房屋低價(jià)出售的情況時(shí)有發(fā)生。購(gòu)房者遇到低價(jià)房時(shí)不要急于交易，他們需要重新審核賣家的所有權(quán)。

竅門三

巧妙地簽了一套普通房

年景先生2010年把房子賣給了馬先生，馬先生簽完合同后交了定金。不久，景先生的妻子告訴馬先生，房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。丈夫私自出售房屋，合同無(wú)效，景先生不再履行合同。馬先生去世后，其子女起訴法院，要求景先生繼續(xù)履行合同。最終，法院對(duì)馬先生子女的上訴不予支持。

[法官提醒]夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)。一方未經(jīng)另一方同意擅自處理共有財(cái)產(chǎn)無(wú)效。因此，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)需要了解賣房者的家庭情況。如果他們已婚，他們需要讓配偶簽署知情同意書。如果賣家有意隱瞞婚姻狀況，他們應(yīng)該特別警惕。2015年，董女士將房屋出售給王女士，并約定業(yè)主自房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)將原賬戶全部搬走，否則將按總價(jià)的10%支付違約金。不過(guò)，董女士繼子的戶籍一直沒(méi)有轉(zhuǎn)移。王女士上訴至法院，要求對(duì)方支付違約金，繼續(xù)履行遷出戶籍義務(wù)。最終，法院支持了這一說(shuō)法?！痉ü偬嵝选侩p方約定的逾期搬遷條款合法有效，受法律保護(hù)。在交易實(shí)踐中，可以通過(guò)約定違約后果，促使賣方積極履行賬戶遷出義務(wù)。2009年，馬先生為孩子上學(xué)，通過(guò)中介購(gòu)買了一套“學(xué)區(qū)房”，價(jià)格比周邊房?jī)r(jià)高出16%。簽訂合同后，馬先生得知所購(gòu)房屋不屬于重點(diǎn)學(xué)校。馬先生上訴至法院，要求中介賠償差價(jià)損失，退還經(jīng)紀(jì)費(fèi)。中介表示，合同中沒(méi)有約定的是學(xué)區(qū)房，所以他不同意索賠。法院認(rèn)為，由于合同中沒(méi)有相關(guān)約定，故不支持馬先生提出的差價(jià)損失索賠，但中介未履行仔細(xì)審查義務(wù)，責(zé)令中介返還中介費(fèi)。

[法官提醒]購(gòu)買學(xué)區(qū)房的購(gòu)房人必須事先向有關(guān)部門核實(shí)相關(guān)政策和錄取指標(biāo)的使用情況，然后將購(gòu)買學(xué)區(qū)房的特殊目的寫入合同。2015年，李先生將一套中央產(chǎn)房出售給小何，并約定轉(zhuǎn)讓時(shí)間為合同簽訂之日起120天內(nèi)。后來(lái)，由于購(gòu)房指標(biāo)的限制，小何花了一定的時(shí)間賣掉了名下的一套房子。但在房源核查中，因該房屋未辦理集中交房掛牌手續(xù)，被退回。李先生辦理完手續(xù)后，就超出了約定的交接時(shí)間。李先生向法院提起上訴，要求小河支付1萬(wàn)元的罰款。小何認(rèn)為責(zé)任在李先生。法院認(rèn)為，雙方均有責(zé)任，結(jié)合具體情況，判令小河支付李先生8000元違約金。

[法官提醒]購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，需要了解房源、性質(zhì)以及是否符合掛牌條件。出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善相關(guān)掛牌手續(xù)，確保雙方簽訂的合同順利履行。2010年，居住在國(guó)外的周女士委托孫先生代為賣房，委托范圍是辦理賣房手續(xù)的前期事宜。后來(lái)，孫先生通過(guò)中介將房子賣給了趙先生。回家后，周女士認(rèn)為房屋成交價(jià)格過(guò)低，拒絕履行合同。趙先生向法院提起上訴，要求孫先生將押金翻倍，并要求中介退還經(jīng)紀(jì)費(fèi)。法院認(rèn)為，孫先生越權(quán)代理，中介有重大過(guò)錯(cuò)。趙先生也對(duì)他未能審查代理人的權(quán)限負(fù)有責(zé)任。

[法官提醒]實(shí)踐中，委托人代為簽訂合同的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。在這種情況下，購(gòu)房者必須提高警惕，要求委托人提供委托書，同時(shí)出示房產(chǎn)證原件和業(yè)主身份證明，以防代理人無(wú)權(quán)代理，或業(yè)主因房?jī)r(jià)上漲而拒絕出售房屋。2013年，李先生把房子租給了梅先生，并賣給了楊先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由向法院提起訴訟，要求李先生賠償10萬(wàn)元。法院認(rèn)為，有證據(jù)表明梅先生知道出售房屋，因此駁回了他的訴訟。

[法官提醒]很多二手房在出售時(shí)都處于租賃狀態(tài)。為了避免糾紛，買受人最好要求承租人出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明等材料。

技巧9了解拍賣行

2008年，一家公司破產(chǎn)后，其資產(chǎn)得到了銀行的補(bǔ)償，包括一套房子。銀行將該房屋委托拍賣公司拍賣，岳先生付款后獲得該房屋。但在過(guò)戶時(shí)，由于原房產(chǎn)公司已被注銷，岳先生向法院起訴，要求拍賣公司協(xié)助其過(guò)戶。

[法官提醒]。此外，還要注意房屋產(chǎn)權(quán)，是否有實(shí)際居民，戶籍是否已遷出，是否有未繳水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，2015年，程女士將房屋出售給沈先生。合同履行期間，沈先生交了定金和首付。后來(lái)，程女士發(fā)出解除合同的通知。沈先生認(rèn)為，由于房?jī)r(jià)飛漲，對(duì)方不愿出售房屋，遂起訴法院，要求對(duì)方繼續(xù)履行合同?！痉ü偬嵝选糠?jī)r(jià)上漲引發(fā)的違約案件時(shí)有發(fā)生。買方通常有兩種選擇：一是繼續(xù)履行合同，二是終止合同并賠償損失。但無(wú)論是哪種要求，首先要確保買賣雙方已簽訂購(gòu)房合同，其次要嚴(yán)格履行合同，及時(shí)補(bǔ)齊賣方違約證據(jù)。你知道嗎