二手房評(píng)估價(jià)格再結(jié)合被評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其他特征因素等。，計(jì)算出相對(duì)科學(xué)合理的房屋市場(chǎng)參考價(jià)格。

定義

采用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售房源中同一房地產(chǎn)的掛牌價(jià)格和同一類(lèi)型房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專(zhuān)業(yè)處理，可以換算出特定房地產(chǎn)的平均單價(jià)。評(píng)估行業(yè)與老百姓的生活息息相關(guān)，其中最常見(jiàn)的就是置換性房地產(chǎn)評(píng)估。隨著二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，作為房屋置換前期的重要組成部分，舊房估價(jià)受到了廣泛關(guān)注。不能說(shuō)老房子的價(jià)格可以根據(jù)市場(chǎng)比較來(lái)調(diào)整。這不是鑒定人經(jīng)驗(yàn)的結(jié)果。必須有一整套的計(jì)算方法。主要采用“市場(chǎng)比較法”。一般情況下，選擇符合以下條件的三套可比房產(chǎn)：與被評(píng)估房屋地段相似、交易時(shí)間相似、房產(chǎn)類(lèi)型相同、房屋類(lèi)型相同、建筑年限相似、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價(jià)值相近。以三套房屋的成交價(jià)格為比較對(duì)象，加上若干修正系數(shù)，最后算術(shù)平均為委托評(píng)估房屋的評(píng)估價(jià)格。影響二手房市場(chǎng)價(jià)格的因素很多，如物業(yè)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、水平、朝向、室內(nèi)凈高、開(kāi)間跨度、建設(shè)年份、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、戶(hù)型、采光、廚衛(wèi)尺寸、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量及品牌、立面造型等，室內(nèi)外裝修、房屋購(gòu)置率、外部環(huán)境要充分考慮以下幾個(gè)方面：綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、居住區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃。比如一棟房子向南，東降5%-6%，西降10%；多層住宅以3-4層為標(biāo)準(zhǔn)，底層為5%-6%，頂層為10%；新舊建筑主要以建筑年代為依據(jù)，保養(yǎng)程度適當(dāng)。過(guò)去建的新老建筑最多可減少40%；房型系數(shù)的加減更為復(fù)雜。兩室一廳以12平方米的廳堂為基礎(chǔ)，還應(yīng)考慮廳堂（如走廊廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳）的利用價(jià)值。廚房和衛(wèi)生間均按4平方米計(jì)算，不足4平方米的應(yīng)減少2%-5%。明亮的房間和黑暗的房間有區(qū)別。房?jī)r(jià)也與加減系數(shù)密切相關(guān)。對(duì)于同一套房子，買(mǎi)賣(mài)雙方的心理價(jià)位難免會(huì)背道而馳。買(mǎi)方認(rèn)為價(jià)格太高，賣(mài)方說(shuō)價(jià)格太低。最后，他們相處不好，結(jié)果不開(kāi)心。業(yè)主評(píng)議的理由也很多。二手房具有及時(shí)性，對(duì)舊房評(píng)估存在一些誤區(qū)。舊房評(píng)估最重要的特點(diǎn)是及時(shí)性。三級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng)大，變動(dòng)周期短。幾個(gè)月后必須續(xù)簽。一些業(yè)主對(duì)此并不理解，經(jīng)常會(huì)問(wèn)：“我和鄰居的房子戶(hù)型和面積都一樣。為什么他能賣(mài)25萬(wàn)元，而我的估價(jià)只有24萬(wàn)元？”影響舊房評(píng)估的因素很多，但有些業(yè)主強(qiáng)調(diào)個(gè)別因素，不能綜合考慮。裝飾不具有保值性。一般來(lái)說(shuō)，三年以上裝修的估價(jià)都降為零，但不少業(yè)主認(rèn)為裝修成本太高，應(yīng)該以一個(gè)好的價(jià)格出售。另一方面，老房子評(píng)估還沒(méi)有形成一套科學(xué)的、市場(chǎng)化的評(píng)估體系，專(zhuān)門(mén)從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)也很少。在整個(gè)房屋置換市場(chǎng)中，很多置換機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員缺乏基本的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，沒(méi)有對(duì)置換房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，有的故意降低房產(chǎn)價(jià)值牟取暴利，客觀上造成了業(yè)主的“信用危機(jī)”。

以上是相關(guān)答案。我們正在評(píng)估二手房，以確定二手房的實(shí)際價(jià)值。這樣，交易時(shí)就可以確定二手房的成交價(jià)格，交易時(shí)就可以互相協(xié)商。如果您有其他法律問(wèn)題，可以向律師咨詢(xún)。你知道嗎