對住房抵押貸款的細(xì)節(jié)不要馬虎，明確責(zé)任，避免糾紛。借款人玩失蹤，擔(dān)保人發(fā)生糾紛案件：2011年3月，王某向李某借款35萬元用于經(jīng)營，李某同意借款，但要求王某提供擔(dān)保。由于王某沒有財(cái)產(chǎn)提供擔(dān)保，他找到親戚吳某，要求吳某為其提供擔(dān)保。吳某起初因?yàn)榻?jīng)濟(jì)困難拒絕了，但王某說他會很快還錢。擔(dān)保只是一種形式，還有另外一個人一起提供擔(dān)保。在這種情況下，吳不得不同意，因?yàn)榍闆r。于是，吳某、王某和周某到李某處簽訂了貸款擔(dān)保合同。根據(jù)合同約定，吳某以自己的房屋等財(cái)產(chǎn)為王某提供抵押擔(dān)保，并在合同擔(dān)保人處與周某簽字蓋章。之后，李某借錢給王某。2012年3月，還款期限到了，王某無力還款，消失了。李某要求吳某承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。吳某感到委屈，拒絕還款。2012年6月，李先生向吳先生遞交了訴狀，要求他歸還補(bǔ)償性貸款和相應(yīng)的利息。吳律師認(rèn)為，擔(dān)保合同未經(jīng)抵押登記無效；此外，另一擔(dān)保人周某也應(yīng)承擔(dān)一半的擔(dān)保責(zé)任。分析一：吳某提供的房屋等自有財(cái)產(chǎn)抵押是否有效？姜律師認(rèn)為，根據(jù)我國《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，抵押物具有房屋、土地、廠房、設(shè)備等特殊財(cái)產(chǎn)的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。在這種情況下，由于貸款擔(dān)保合同中涉及的房產(chǎn)是房屋，不應(yīng)到房產(chǎn)局辦理抵押登記，因此抵押條款沒有生效；另外，合同中使用“房屋及其他自有財(cái)產(chǎn)抵押”一詞，屬于《擔(dān)保法》規(guī)定的“抵押物約定不明確”，這種模糊約定所造成的法律后果是抵押物無效。保證責(zé)任不能免除抵押權(quán)。各方應(yīng)認(rèn)識到風(fēng)險。

分析二：

律師表示，本案中吳某提供的抵押一旦無效，吳某的擔(dān)保責(zé)任不一定免除。對此，我國《擔(dān)保法》等相關(guān)法律沒有明確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)從擔(dān)保合同當(dāng)事人的真實(shí)意思推定。本案中，吳某提供擔(dān)保的意圖真實(shí)有效，但形式違法。因?yàn)槔钅澈蛥悄吃谥贫ǖ盅簵l款時都存在過錯，李某承擔(dān)不利的法律后果顯然是不公平的。吳的擔(dān)保形式實(shí)質(zhì)上是擔(dān)保，不能絕對免除擔(dān)保責(zé)任。

根據(jù)我國《擔(dān)保法》，本案中吳、周的擔(dān)保責(zé)任為共同擔(dān)保。只要借款人到期不還款，被擔(dān)保人可以直接要求擔(dān)保人還款。在責(zé)任分配上，要區(qū)別對待。如果抵押無效，吳和周是共同擔(dān)保人。這里的連帶責(zé)任不同于“連帶保證”中的連帶責(zé)任，即吳、周二人不分大小順序承擔(dān)保證責(zé)任。李可以直接向他們中的任何一方要求承擔(dān)全部擔(dān)保責(zé)任。至于吳某與周某關(guān)于擔(dān)保責(zé)任分配的內(nèi)部約定，只有一方向李某承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，才能向?qū)Ψ街鲝埜嗖糠?。綜上所述，住房抵押貸款當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識自己在擔(dān)保法律關(guān)系中的法律地位、權(quán)利義務(wù)，合理運(yùn)用法律，在不影響商業(yè)效率的前提下，最大限度地降低法律風(fēng)險，保護(hù)自己的合法權(quán)益，避免不必要的法律糾紛。你知道嗎