住宅銷售面積一般由建成區(qū)和共享區(qū)組成。

所謂共有面積是共有公共建筑面積的縮寫，它與已建建筑面積之和構(gòu)成商品房的建筑面積。目前，我國(guó)對(duì)共享區(qū)域的處理還沒有明確的法律法規(guī)。由于分?jǐn)偯娣e不明確，成為房地產(chǎn)交易過程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。長(zhǎng)期以來，消費(fèi)者習(xí)慣于按建筑面積買房，建筑面積=內(nèi)建建筑面積+分?jǐn)偯娣e，這使得一些不法開發(fā)商在售房過程中利用“分?jǐn)偯娣e”的合法外衣“亂分?jǐn)偂薄５?，由于建筑面積計(jì)算的復(fù)雜性和專業(yè)性，購(gòu)房者很難知道自己買的房子面積是否足夠，是否已經(jīng)被開發(fā)商賣掉。因此，不少購(gòu)房者就這樣遭遇了“啞巴損失”。

目前，我國(guó)沒有法律對(duì)共享區(qū)域進(jìn)行限制，只有建設(shè)部的行政法規(guī)和地方政府文件的原則性規(guī)定。目前，該政策主要按照2000年8月1日實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)調(diào)查規(guī)范》執(zhí)行。根據(jù)《房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，可分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e如下：

1。大堂、公共門廳、走廊、過道、電動(dòng)（樓）電梯大堂、樓梯間、電梯井道、電梯機(jī)房、垃圾通道、管井、水泵房、消防通道、供（配）電室、值班門衛(wèi)室等，以及服務(wù)于整棟樓的公共用房、物管室等每套與公共建筑空間之間的隔墻、外墻（含山墻）為墻面投影面積的一半。

不應(yīng)包括的公共建筑空間如下：

1。倉(cāng)庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道等，作為人防工程的地下室和具有獨(dú)立使用功能的獨(dú)立使用空間；

2。銷售單位的自營(yíng)、自用房屋；

3。門衛(wèi)室和管理（包括物業(yè)管理）室服務(wù)于多個(gè)房屋。

分?jǐn)偨ㄖ娣e為整棟建筑的建筑面積減去整棟建筑每套建筑面積之和，以及扣除地下室、車棚、車庫、門衛(wèi)室、多棟建筑管理用房、人防工程后的建筑面積。

如何共享共享區(qū)域？

目前，有一個(gè)概念可以考慮，那就是居住建筑的分?jǐn)傁禂?shù)。住宅分?jǐn)傁禂?shù)的計(jì)算方法為：將分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e除以各分?jǐn)倖挝坏目偨ㄖ娣e，再將參與分?jǐn)偟母鲉挝坏慕ㄖ娣e乘以分?jǐn)傁禂?shù)，得到每套房屋的分?jǐn)偯娣e。其中，分?jǐn)偯娣e由產(chǎn)權(quán)部門測(cè)繪隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量。一般來說，高層建筑的共用面積大于多層建筑。高層共享系數(shù)一般在0.18~0.26之間，多層共享系數(shù)在0.11~0.16之間。但是，每棟樓，甚至一棟樓的情況都不一樣。因此，房屋的分?jǐn)偯娣e應(yīng)實(shí)地測(cè)算，并根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套條件確定。范圍沒有限制。如何計(jì)算分?jǐn)偯娣e住宅建筑分?jǐn)偯娣e的計(jì)算方法如下：

分?jǐn)偯娣e=各單元建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)（分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑總面積/參與分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ偯娣e）

附件：不計(jì)算建筑面積的范圍。夾層、夾層、技術(shù)層、層高低于2.20米的樓層及半地下室。

2。突出構(gòu)件、附件、裝飾柱、裝飾玻璃幕墻、支墩、柱基、臺(tái)階、無柱雨篷等。

4。屋頂、露臺(tái)、屋頂上的花園和游泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、進(jìn)料平臺(tái)和在建筑物空間內(nèi)放置箱、罐的平臺(tái)。拱廊和交叉建筑物的底層用作道路的一部分。

7。以引橋、高架橋、高架橋、路面為頂蓋的房屋。

8?；顒?dòng)房、臨時(shí)房、簡(jiǎn)易房。獨(dú)立的煙囪、亭、塔、罐、池、地下防空干線和支線。

10。未與房屋內(nèi)部連接的房屋之間的伸縮縫