【案例】2007年，原告曹某與被告鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱公司）簽訂商品房買賣合同，約定原告購買被告開發(fā)的某商品房，包括花園，總價(jià)2330081元，2008年底前交付。逾期交付超過30天的，自本合同規(guī)定的截止日期第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人應(yīng)每天向買受人支付房款的0.21‰。合同簽訂后，原告如期付清了全部房款。2008年9月，本案商品房通過綜合驗(yàn)收。2008年12月，被告通知原告收房。因?yàn)榛▓@的一角沒有圍起來，原告拒絕接受這所房子。2010年9月，被告向原告發(fā)出復(fù)函，稱對原告附設(shè)花園交付不全表示歉意，督促原告盡快辦理交付手續(xù)，并同意原告房屋裝修，但原告仍以不滿意為由拒絕接受花園面積不足。2011年3月，被告向原告發(fā)出交房通知書，稱花園已封閉。請盡快辦理送貨手續(xù)。2011年4月14日，被告將房屋及花園交付原告。雙方未能就本案爭議進(jìn)行協(xié)商，故原告向本院提起上訴，要求被告支付違約金408090.39元（按2009年1月1日至2011年4月14日總房價(jià)2330081元，按每天0.21‰計(jì)算）。經(jīng)審理，丹徒認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定充分履行義務(wù)。原告按照約定支付房價(jià)的，被告應(yīng)當(dāng)按照約定交付房屋和花園。如果被告未能在交付期限屆滿前將花園全部交付，則屬于違約，因此被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房交付不存在違約行為，花園不完整的圈地不影響房屋交付。原告主張，違約金應(yīng)當(dāng)按照支付的總價(jià)計(jì)算，沒有事實(shí)依據(jù)。華遠(yuǎn)逾期交貨的違約責(zé)任按華遠(yuǎn)價(jià)格433664×0.21‰×834天=75951.9元計(jì)算。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，被告鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)在判決生效后10日內(nèi)，向原告曹某支付違約金75951.9元。

宣判后，原告、被告均不服，上訴至鎮(zhèn)江市中級人民法院。鎮(zhèn)江市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，確定各方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。2008年某公司通知曹某，該房屋已通過驗(yàn)收，可以交付使用，未交付部分只是花園的一角，對房屋本身的使用沒有實(shí)質(zhì)性影響。曹國偉主張，應(yīng)該用房子和花園的總價(jià)來計(jì)算違約金是偏高的。一審法院以花園價(jià)格計(jì)算罰款，這與一家公司的違約行為相一致，也符合權(quán)利義務(wù)平等的原則。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，駁回上訴，維持原判。

[分析]

近年來，由于房地產(chǎn)市場的突然興起，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在帶來經(jīng)濟(jì)繁榮的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)交易各環(huán)節(jié)糾紛頻發(fā)，不斷侵害產(chǎn)業(yè)鏈終端消費(fèi)者的合法權(quán)益。本案是一起因開發(fā)商未及時(shí)完成交付而引發(fā)的商品房買賣合同糾紛案件。爭議的焦點(diǎn)是如何計(jì)算罰金？是以房屋總價(jià)為計(jì)算基數(shù)，還是以花園價(jià)格為計(jì)算基數(shù)？在這種情況下，一家公司只能把房子交給曹某，因?yàn)榛▓@的一角在約定的交付期限內(nèi)沒有封閉，而且不能交付完整的鮮花這是自然違約。2008年12月曹園園公司一直未能支付房價(jià)款，這是基于公司一直未能支付房價(jià)公平合理的原則。本案為開發(fā)商在未來商品房交易中積極履行合同義務(wù)確立了案例指南，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序提供了法律支持，最終保障了消費(fèi)者權(quán)益。你知道嗎