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寧波
未經(jīng)事先約定，如何賠償逾期交房的違約金
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同未規(guī)定違約金數(shù)額和賠償金的計(jì)算方法損失賠償金的數(shù)額，以及違約金的數(shù)額或者損失賠償金的數(shù)額，可以參照下列標(biāo)準(zhǔn)：逾期交付使用的，逾期交付使用的，按照有關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”在這方面，是沒有約定或者約定過高時(shí)逾期違約金的計(jì)算方法。同時(shí)，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付價(jià)款，出賣人在催告后三個(gè)月內(nèi)未履行的，當(dāng)事人一方要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。但應(yīng)當(dāng)指出，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的，撤銷權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方不催告的，撤銷權(quán)自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷權(quán)消滅。
需要明確的是，可以約定違約賠償金，但有限制。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十六條，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由要求減少違約金的，違約金應(yīng)當(dāng)在違約金超過造成損失的30%的基礎(chǔ)上適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加違約金的，違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約金造成的損失確定。
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