根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，出賣人在被催告按期交付房屋后，在三個(gè)月的合理期限內(nèi)不履行合同的，一方當(dāng)事人有過錯(cuò)有權(quán)要求終止合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。

例如，如果合同規(guī)定房屋應(yīng)在2005年1月1日交付，但開發(fā)商在2005年1月10日仍未交付房屋，那么您作為買方，可以開始行使通知權(quán)，并寫信給開發(fā)商：“XXX公司（開發(fā)商名稱）”。根據(jù)協(xié)議，貴公司應(yīng)于2005年1月1日交房，但尚未交房。我在此敦促你，“一定要用掛號(hào)信。

這樣，如果開發(fā)商在2005年5月1日之前沒有交房，可以要求開發(fā)商解除合同。如果開發(fā)商不同意，可以向法院起訴，法院應(yīng)該予以支持。

有一個(gè)問題需要注意：本次催告后解除合同的權(quán)利需要在一年內(nèi)行使，即如果您沒有發(fā)信，或者沒有證據(jù)證明您已經(jīng)發(fā)信，那么在2006年1月1日之后，您就不能再據(jù)此要求解除合同了準(zhǔn)備金。

還有一點(diǎn)需要注意：本條最后一條規(guī)定是“除非雙方另有約定”。因此，如果你想保留這一權(quán)利，你在簽訂合同時(shí)就不能“另有約定”。索賠的前提是在購房合同中明確約定賠償金額或者計(jì)算方法。曾經(jīng)有這樣一個(gè)案例：合同約定2004年12月1日交房，但直到2005年10月27日開發(fā)商才通知業(yè)主辦理居住手續(xù)?！哆`約賠償條款》規(guī)定：“除不可抗力外，違約金的支付時(shí)間為合同約定的房屋交付之日起第二天至實(shí)際交付之日止，按客戶支付的房屋價(jià)款的0.03%賠償最后，業(yè)主拿到了逾期交貨的違約金共計(jì)327765元。如果沒有協(xié)議怎么辦？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，對商品房買賣合同的違約金數(shù)額和損失賠償金的計(jì)算方法沒有約定的，違約金或者損失賠償金的數(shù)額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用的，按照交付使用期間超過期限確定違約金或者損失賠償金的數(shù)額該房屋由有關(guān)主管部門公布或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于不可抗力

這里需要注意的另一個(gè)詞是“不可抗力”，因?yàn)橐坏安豢煽沽Α卑l(fā)生，你就不能終止合同，開發(fā)商也不需要支付違約金。根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免或不能克服的客觀情況，但不清楚哪些情況可以認(rèn)定為不可抗力，具體內(nèi)容需在購房合同中約定。開發(fā)商為了減輕責(zé)任，往往在合同中擴(kuò)大“不可抗力”的范圍。你知道嗎