1、 過了期限你能退房嗎？

您可以退房。合同約定的交房日期到了以后，你應該給開發(fā)商發(fā)個通知催交房。如果開發(fā)商在未來三個月的法定期限內(nèi)仍不能交房，他有權要求退房。有時，延遲交房的業(yè)主實際得到的補償遠低于延遲交房造成的損失，但也會有部分業(yè)主要求退房。而如果要退房，購房者一定要注意幾個問題。退房理由應以合同為依據(jù)。如果合同中有約定，就按合同條款辦理退房手續(xù)。如果沒有約定，按照法律規(guī)定退房，可以主張合同無效。在這個過程中，要注意證據(jù)的收集，這樣才能順利結案。如果開發(fā)商同意終止購房合同，無論是協(xié)議終止還是法院判決終止，在主張首付的同時不要忘記銀行貸款。購房者要注意的是，開發(fā)商最好直接向購房者還貸，而不是直接向銀行歸還貸款。然后業(yè)主與銀行解除貸款合同，再到房地產(chǎn)交易管理部門辦理注銷手續(xù)，完成退房手續(xù)。如果由于未經(jīng)銀行確認，允許開發(fā)商直接向銀行發(fā)放貸款，如果開發(fā)商未按約定償還貸款本息，購房者仍是還款義務人，不能免除還款義務。根據(jù)《合同法》第一百三十三條、第一百三十五條的規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人有義務將房屋交付買受人，轉(zhuǎn)讓房屋所有權。所謂交付房屋，是出賣人將已完工的房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，其外在表現(xiàn)主要是將房屋鑰匙交付給買受人。但房屋交付并不意味著房屋所有權的轉(zhuǎn)移。一般動產(chǎn)的所有權在標的物交付時轉(zhuǎn)移。標的物交付買受人后，出賣人即履行所有權轉(zhuǎn)移義務。至于不動產(chǎn)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，只有辦理登記手續(xù)后，房屋所有權才會轉(zhuǎn)移。此外，還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收合格后，方可交付使用。因此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高人民法院商品房司法解釋》）規(guī)定，以房屋所有權轉(zhuǎn)移為準房屋的交付和使用。這也稱為“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，即視為出賣人履行了“交付使用”的義務，但這并不意味著房屋所有權轉(zhuǎn)移義務的履行。當然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同當事人可以就“房屋交付使用”的內(nèi)容作出特別約定。當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)讓房屋所有權，而且是轉(zhuǎn)讓房屋所有權的，應當按照約定確定雙方的權利和義務。根據(jù)本協(xié)議，出賣人不僅要在合同約定的期限內(nèi)向買受人“交鑰匙”，還要將房屋所有權轉(zhuǎn)讓給買受人，否則，出賣人將承擔違約責任。如果雙方只約定了“交付使用”的時間，但未明確約定包括房屋所有權的轉(zhuǎn)移，出賣人只需在約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人占用即“交鑰匙”，即視為出賣人履行了義務按期交付使用的義務。房屋所有權轉(zhuǎn)移義務的履行期限，當事人可以另行約定，也可以按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定確定。（1） 按照合同約定的交房日期，開發(fā)商按購房人支付的房價款總額的百分比（具體金額由雙方確定）支付違約金（2）按照合同約定的交房日期，開發(fā)商不交房的，由開發(fā)商支付違約金購房人可以解除購房合同。自收到解除購房合同的書面通知之日起，開發(fā)商應在購房合同雙方約定的時間內(nèi)退還購房人已支付的全部房款和利息，并按合同雙方約定的金額支付違約金。

按照合同約定的日期交付，如果開發(fā)商未能交付房屋，購房人可以終止購房合同或繼續(xù)履行合同。無論采取何種方式，開發(fā)商都應承擔違約責任。此外，如果合同中有其他違約責任，開發(fā)商也應承擔。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同未約定違約金和實際損失的數(shù)額。違約金或者損失賠償金的數(shù)額，可以參照下列標準確定：逾期交付使用的房屋或者同地段同類房屋的租金，由有關主管部門公告或者逾期期間經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構評估確定房屋的交付和使用，應當確定。”根據(jù)《解釋》第十六條，“當事人以約定的違約金過高為由要求降低違約金的，應當按照違約金超過造成損失的30%的標準適當降低違約金；當事人以約定的違約金低于造成的損失為理由要求增加違約金的，違約金數(shù)額根據(jù)違約造成的損失確定?！?/P>

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