1、 公共利益被占用

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主對(duì)物業(yè)的公用部分和設(shè)施依法享有所有權(quán)或使用權(quán)。使用物業(yè)共用部位和設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意，辦理有關(guān)手續(xù)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把公共部位和公共設(shè)施的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)作為自己的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，這是典型的商品房外墻廣告、電梯廣告等。第二，買(mǎi)方無(wú)權(quán)調(diào)整合同。

房地產(chǎn)企業(yè)提供的合同往往規(guī)定，在任何情況下，買(mǎi)受人不得以任何形式和借口就“買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任”對(duì)協(xié)議中的相關(guān)比例提出任何調(diào)整索賠，“賣(mài)方逾期交貨的違約責(zé)任”和產(chǎn)權(quán)登記。

本條剝奪和排除了商品房買(mǎi)受人依法增加或者適當(dāng)減少違約金的權(quán)利。第三，買(mǎi)方只對(duì)未及時(shí)簽訂合同負(fù)責(zé)。

未按約定時(shí)間簽訂購(gòu)房合同的，房地產(chǎn)企業(yè)可以在不通知認(rèn)購(gòu)人的情況下沒(méi)收定金，將房屋出售給他人。買(mǎi)方保證不會(huì)以采購(gòu)合同無(wú)法協(xié)商為由拒絕簽訂合同。

這一點(diǎn)限制了今后購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)平等協(xié)商的機(jī)會(huì)和權(quán)利，也增加了商品房購(gòu)房人的責(zé)任。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)房人辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。商品房交付使用后60日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤抗芫址康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)報(bào)送測(cè)繪成果等資料。

然而，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在合同中規(guī)定了730天、360天或180天。合同雙方應(yīng)當(dāng)平等互利，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的合同使商品房買(mǎi)受人承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，并不等同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期交付房地產(chǎn)的違約責(zé)任企業(yè)。

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的合同規(guī)定，買(mǎi)受人逾期的，買(mǎi)受人每天應(yīng)向出賣(mài)人支付滯納金2.1%的違約金；房地產(chǎn)中介逾期100天內(nèi)的，房地產(chǎn)企業(yè)每天只需向買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)1.0%的違約金；逾期超過(guò)100天的，房地產(chǎn)企業(yè)每天只需向買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)1.0%的違約金100天內(nèi)，買(mǎi)方可終止合同，賣(mài)方應(yīng)在買(mǎi)方發(fā)出終止合同通知之日起30天內(nèi)退還全部貨款，并向買(mǎi)方支付累計(jì)貨款的5%作為違約金。購(gòu)房合同中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的免責(zé)范圍不僅包括自然災(zāi)害，還包括市政配套設(shè)施、與政府合作等造成工作延誤等諸多責(zé)任不清的情況。

房地產(chǎn)企業(yè)增加了第三方對(duì)買(mǎi)方的影響，實(shí)際上減少了逾期交付的違約責(zé)任。買(mǎi)家沒(méi)有義務(wù)為開(kāi)發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。7買(mǎi)方無(wú)權(quán)選擇房產(chǎn)。

很多購(gòu)房合同都規(guī)定，買(mǎi)受人在辦理交房手續(xù)時(shí)，必須與出賣(mài)人指定的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，并提前約定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)公司應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)入，而不是由房地產(chǎn)企業(yè)指定。此外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開(kāi)、與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。你知道嗎