根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛運用法律的解釋》（以下簡稱司法解釋）和我近年來擔(dān)任房地產(chǎn)開發(fā)商法律顧問處理小業(yè)主交房糾紛的經(jīng)驗近年來，本文列舉了開發(fā)商經(jīng)常遇到的幾類法律風(fēng)險及相應(yīng)的防范措施如下：

1商品房買賣合同內(nèi)容的法律風(fēng)險一直是開發(fā)商與小業(yè)主糾紛的焦點。絕大多數(shù)開發(fā)商出于商業(yè)運作的考慮，在銷售廣告中會在一定程度上夸大房地產(chǎn)的優(yōu)勢和功能。如果銷售廣告中的所有承諾都成為合同的內(nèi)容，顯然對開發(fā)商非常不利。目前，有不少小企業(yè)主以銷售廣告涉嫌虛假承諾為由向開發(fā)商索賠，在業(yè)內(nèi)造成了一定影響。根據(jù)《司法解釋》第三條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房銷售廣告、宣傳品為要約邀請，但當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任具體確定出賣人對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和承諾，對買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，提出買受人對商品房的購買意見，應(yīng)視為要約。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)上述規(guī)定，商品房銷售廣告作為合同內(nèi)容有兩個前提條件：（1）出賣人對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和承諾是具體確定的；（2）對合同有重大影響的商品房買賣合同的訂立和房價的確定。

例如，類似售樓廣告引起的糾紛：開發(fā)商在售樓廣告中承諾所售樓盤內(nèi)有露天游泳池、網(wǎng)球場、籃球場。廣告中對游泳池的具體描述是：“不規(guī)則形狀的兒童游泳池，孩子們鐘聲般的笑聲和燦爛的波浪在這個寫意的空間里碰撞；24小時恒溫可以讓你充分感受到在水中玩耍的樂趣?！笔彝饩G色網(wǎng)球場和籃球場的描述比較模糊，只是承諾：“給你一個展示你剛健身姿的空間”，后來由于項目規(guī)劃的變化，游泳池、籃球場和網(wǎng)球場的承諾未能如期實現(xiàn)，于是小業(yè)主要求開發(fā)商退房并賠償損失。顯然，實踐中此類廣告糾紛時有發(fā)生。一般而言，上述描述并非對游泳池、網(wǎng)球場、籃球場及通訊設(shè)施的具體、明確的描述，開發(fā)商也未在銷售廣告中對上述設(shè)施作出具體承諾。因此，開發(fā)商售樓廣告中網(wǎng)球場、籃球場的說明不符合司法解釋第三條第一款的條件；至于售樓廣告中對設(shè)施的描述是否對商品房買賣合同的訂立和合同效力有重大影響房價的確定，即符合司法解釋第三條第（二）項的規(guī)定，在證據(jù)充分的前提下，可以證明任何合理、正常的購房人在購買您的房屋時，不會因上述廣告中對設(shè)施的模糊描述而受到影響而且，開發(fā)商的上述廣告不會對房價的確定產(chǎn)生重大影響。

有必要提醒開發(fā)商，由于上述兩個條件的主觀性，如何判斷“具體說明和承諾的確定”和“對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響”沒有具體的客觀標準。一旦訴訟發(fā)生，如何判斷將在很大程度上取決于法官對上述規(guī)定的理解，也就是說，法官在這一點上有很大的自由裁量權(quán)。不排除法院認為上述銷售廣告中的描述是合同不可分割的一部分的可能性。因此，開發(fā)商應(yīng)注意收集相關(guān)證據(jù)，證明該房地產(chǎn)的銷售和定價不依賴于上述廣告中的表述；同時，它還可以獲得批準規(guī)劃變更等證據(jù)，作為處理小業(yè)主索賠的補充措施。其次，質(zhì)量缺陷的法律責(zé)任也是一個不可回避的問題。在房屋的驗收和交付過程中，一些潛在的缺陷往往沒有被發(fā)現(xiàn)。小業(yè)主要住一段時間才會意識到。這時，就會引發(fā)糾紛，甚至一些小業(yè)主要退房并提出高額賠償要求。下面的案例就是這樣一種情況：

某明星樓盤由于混凝土凍結(jié)造成質(zhì)量隱患，導(dǎo)致小業(yè)主在大梁出現(xiàn)裂縫后，便遭遇小業(yè)主集體索賠，一時風(fēng)波，開發(fā)商也十分緊張。然而，在仔細查閱權(quán)威部門的檢測報告和商品房買賣合同后發(fā)現(xiàn)，反對小業(yè)主索賠的理由還有很多。其實，根據(jù)合同及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對于質(zhì)量缺陷，開發(fā)商首先承擔(dān)保修責(zé)任，而不是需要終止合同。根據(jù)《商品房買賣合同》第十六條規(guī)定，出賣人自商品房交付之日起，按照住宅質(zhì)量保修內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。在商品房保修范圍和期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。”《住宅質(zhì)量保證書》第三條：“房屋自交付之日起，在居民正常使用的情況下，本公司在保修期內(nèi)免費承擔(dān)下列項目的維修責(zé)任，第6條規(guī)定：“經(jīng)省級以上專業(yè)主管部門鑒定后，本公司將檢查或更換基礎(chǔ)設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)不合格、無法維修的危險房屋，并對給居民造成的經(jīng)濟損失給予適當(dāng)補償”，根據(jù)省建筑工程質(zhì)量檢驗中心出具的檢驗鑒定報告，結(jié)論是：“經(jīng)檢驗，梁的鋼筋和（混凝土）強度均符合設(shè)計要求。梁上的裂縫是混凝土收縮造成的，不影響結(jié)構(gòu)的承載力。”國家建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心出具的“檢驗報告”中的鑒定結(jié)論是：“由于受試梁的混凝土強度和鋼筋配置符合設(shè)計要求，且梁的撓度超過限值（GBJ10-89），其承載力可以滿足設(shè)計要求滿足設(shè)計要求的安全度，梁裂縫不會影響結(jié)構(gòu)的安全性。根據(jù)上述兩項試驗報告的結(jié)論，上述梁裂縫問題不是基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)不合格、無法修復(fù)的危險房屋。不符合退房、換房條件的。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并承擔(dān)由此造成的損失賠償責(zé)任。可見，根據(jù)合同及上述規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)及時免費為小業(yè)主修復(fù)上述質(zhì)量問題，給小業(yè)主造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。不過，在這種情況下，小業(yè)主有義務(wù)證明自己遭受的損失。鑒于在正常情況下，小業(yè)主很難對此造成的損失提供證據(jù)，開發(fā)商的主要責(zé)任是維修。你知道嗎