2、 影響住房率的因素有哪些？

共享面積的大小對住房率有最直接的影響。共用區(qū)域包括兩部分：一是電梯井道、樓梯間、垃圾通道、變電所等服務(wù)于整棟建筑的公共及管理用房的建筑面積；二是機(jī)組（單元）與公共建筑空間之間隔墻與外墻（含山墻）水平投影面積的一半。具體體現(xiàn)在幾個方面：

（1）房間式結(jié)構(gòu)（多梯多戶）

例如，一梯多戶的共用公共區(qū)域可能與一梯兩戶的共用公共區(qū)域幾乎相同，但隨著戶數(shù)的增加和總建筑面積的增加，每戶共用的公共面積就會減少。

（2）在房地產(chǎn)形式上，一般來說，高層建筑的房屋獲得率最低，小高層建筑的房屋獲得率最高，多層建筑的房屋獲得率最高。

（3）物業(yè)類型的房屋獲得率最高，其次是堆疊式，點式較低。

（4）公共活動區(qū)規(guī)模

大部分優(yōu)質(zhì)樓盤都有高大的大堂、寬敞的電梯和室內(nèi)車庫，會占用大量的共享面積，因此房屋獲得率相對較低。

（5）什么樣的區(qū)域不包括在共享區(qū)域內(nèi)

俱樂部、車庫等具有獨(dú)立使用功能的空間；銷售單位的自營、自用房屋；服務(wù)于多個房屋的門衛(wèi)室、管理室、設(shè)備室。第三，房價多少才合適？75%-80%比較合適。

共享面積與房價直接相關(guān)，而房價與社區(qū)的配套設(shè)施密切相關(guān)。如果房價太高，公共部分的面積就會少，這可能會影響樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯房的數(shù)量等，所以樓盤的房價不是越高越好。第四，如何規(guī)避“偷”面積的風(fēng)險？

購房合同中有一個附錄，注明了“公建部分和公建房屋共有建筑面積的說明”，但只列出了共有部分及其構(gòu)成，具體數(shù)據(jù)還不確定，因此開發(fā)商還是有可能讓業(yè)主多分。以下三招，為買家提供參考。

訣竅一：索取共享數(shù)據(jù)。

在簽訂合同時，讓開發(fā)商出示分?jǐn)偯娣e的計算數(shù)據(jù)，包括整棟樓的建筑面積、共管建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并要求開發(fā)商列出公建共有建筑面積的具體項目和每個項目的面積，讓業(yè)主通過數(shù)據(jù)計算出共有面積，從而明確自己的權(quán)益。

技巧2：獲取相關(guān)信息。

業(yè)主有權(quán)自行檢查或聘請律師向設(shè)計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購房屋的有關(guān)文件，如最終設(shè)計圖紙或最終設(shè)計方案、最終面積測量報告、面積計算方法等各種資料及其文件等。

訣竅三：在購房合同中約定分?jǐn)偯娣e。

購房合同第三條、附件二關(guān)于公共部位和公共住房共有建筑面積的約定，買受人應(yīng)當(dāng)在合同中約定共有建筑面積的數(shù)量，并在附件2《公共部分和公共住房共用建筑面積構(gòu)成說明》中明確共用建筑面積的具體部位和大小。尤其是，協(xié)議越詳細(xì)，對買方就越有利。一旦發(fā)生糾紛，買方可以用合同保護(hù)自己的利益。

總之，購房者在選擇房產(chǎn)后，不僅要知道購房五證，還要知道什么是“購房率”。事實上，很多位置和面積相同的樓盤均價都比較低，但購買未必劃算。你知道嗎