在市場經(jīng)濟體制下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最為關(guān)鍵的工作。從這項工作來看，整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)已經(jīng)進入了一種狀態(tài)。開發(fā)假設(shè)能否準確反映市場需求，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的走勢，確定不同地區(qū)的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步。

開發(fā)商提出了這個想法，但這個想法是否有真正的市場前景還需要可行性研究。可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的階段。政府是否批準該項目，銀行是否同意給予資金支持，需要參考可行性研究的結(jié)果?？尚行匝芯靠赡軙袃蓚€結(jié)果：一是可行性研究表明這個想法是不可行的，那么即使開發(fā)商不同意，項目開發(fā)的整個過程實際上也就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個想法是可行的，那么就不出意外，項目就可以進行了進入最后階段。目前，在我國，普遍忽視可行性研究，或?qū)⒖尚行匝芯孔鳛橐环N形式，這在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還是很有力度的。這造成了一系列不利后果，比如空置率高，需要政府認真對待。（3）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步。土地是所有建筑物的基礎(chǔ)，土地申請是正式啟動房地產(chǎn)開發(fā)的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源已成為極其稀缺的資源。對于很多開發(fā)商來說，拿地是最關(guān)鍵的一步。有了土地，就具備了一切發(fā)展的條件。有了土地，不用擔心從項目中賺錢。因此，在土地市場上，各種腐敗事件層出不窮。在中國，獲得土地有兩種方式：分配和轉(zhuǎn)讓。土地劃撥過多，影響了土地市場的正常運行。目前，只有少數(shù)情況下可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地是通過出讓方式獲得的。但實際上，它是從原土地使用者（即原占用國有土地的國有企事業(yè)單位）手中取得土地的主要途徑。開發(fā)商取得規(guī)定的土地使用權(quán)使用年限后，應當?shù)浇ㄔO(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目說明書。（4）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目能否滿足市場需求的重要環(huán)節(jié)。

根據(jù)項目規(guī)模，具體的設(shè)計流程也有所不同。對于大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布置、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等的設(shè)計要求，在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，初步提出了各專業(yè)的設(shè)計標準、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案和設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應包括設(shè)計總說明、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備材料清單、工程預算四部分。施工圖設(shè)計是在初步設(shè)計的基礎(chǔ)上進行的較為詳細的設(shè)計，包括工程設(shè)備各組成部分的尺寸、布置及主要施工方法，繪制完整詳細的建筑安裝圖和必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃和建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政主管部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，取得《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、，建筑物后方紅線距離、建筑物控制高度、停車位數(shù)量等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)《規(guī)劃設(shè)計通知書》，委托具有規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)的單位完成方案設(shè)計，并持《方案設(shè)計申請表》、《方案設(shè)計及說明書》等有關(guān)資料，報城市規(guī)劃行政主管部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。方案設(shè)計通過后，即可進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項目初步設(shè)計方案進行審查，確認符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政主管部門對施工圖和有關(guān)資料審查合格后，發(fā)給建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（5） 征地拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，現(xiàn)場劃定用地范圍。開發(fā)商只能在指定范圍內(nèi)實施征地拆遷計劃。（6）籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地拆遷后最重要的工作。

取得土地使用權(quán)后，房地產(chǎn)開發(fā)商投入的資金大部分基本耗盡。如何獲得房地產(chǎn)開發(fā)資金進行進一步的開發(fā)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定一個資金使用計劃，然后在此基礎(chǔ)上確定擬籌集的資金數(shù)額。然后通過對各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道很少，基本上都是通過商業(yè)銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)是一項風險很大的商業(yè)活動。一旦投資失敗，銀行系統(tǒng)將卷入其中。近期，中國人民銀行大幅提高了房地產(chǎn)開發(fā)商貸款門檻，這將抑制我國部分過熱的房地產(chǎn)投資。（7） 建設(shè)工程招投標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法。通過招投標，房地產(chǎn)開發(fā)商可以先選擇合適的項目承包商，確保項目投資不超過預算，質(zhì)量達到設(shè)計要求，工期達到預期目標。房地產(chǎn)開發(fā)商在確定工程承包人后，還需要通過招投標選擇合適的監(jiān)理單位，進行建設(shè)工程監(jiān)理。（八）建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否按時高質(zhì)量完成的關(guān)鍵一步。為保證按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定組織施工，國家規(guī)定，城市規(guī)劃行政主管部門必須在施工現(xiàn)場放線、驗線，并取得建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的建設(shè)工程開發(fā)許可證后，方可進行土方工程施工。監(jiān)理單位招聘后，主體工程工作將由監(jiān)理單位進行。開發(fā)商只控制最終的管理權(quán)，即維持監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時撤銷監(jiān)理單位。工程建設(shè)完成后，還需要通過城建行政主管部門主持的全面竣工驗收。如果不能通過驗收，就不能投入房地產(chǎn)市場。（九）營銷策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵步驟。

房地產(chǎn)項目開發(fā)商在開發(fā)項目即將完工時，可以考慮對已開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行營銷。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商可以在進行建設(shè)的同時進行房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標和手段、確定銷售方式、制定銷售合同、編寫銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房地產(chǎn)展會、選擇廣告方式等，等即使給項目一個好名聲，在商品房項目的銷售中，也能起到非常重要的作用。當然，租金