安徽兩級(jí)法院審理后，均對開發(fā)商的霸道行為表示“不”。2003年6月，劉某、彭某（以下簡稱劉某、彭某）與蚌埠市房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司住宅分公司（以下簡稱**住宅分公司）簽訂商品房買賣合同，規(guī)定劉某、彭某購買該公司開發(fā)建設(shè)的一套建筑面積3026.54平方米、總價(jià)553萬余元的商務(wù)用房。合同簽訂時(shí)，買方應(yīng)預(yù)付100萬元。出賣人應(yīng)當(dāng)在2004年12月31日前將該商品房交付買受人使用。如果逾期交貨，賣方應(yīng)每天向買方支付0.03%的違約金。合同簽訂后，劉某和彭某支付了100萬元購房款。2008年12月30日，**住宅分公司在蚌埠日報(bào)發(fā)布公告，通知?jiǎng)⒛?、彭某自公告發(fā)布之日起7日內(nèi)向該公司支付購房款453萬余元，并辦理房屋交接手續(xù)。逾期，公司將依法終止雙方簽訂的《商品房買賣合同》。2009年4月2日，劉某、彭某將開發(fā)商起訴至蚌埠市中級(jí)人民法院，要求判令：*集團(tuán)及其分支機(jī)構(gòu)交付房屋，并支付逾期交付至交付時(shí)的違約金243萬余元；賠償因房屋短少造成的損失61萬余元部分房屋面積；**本集團(tuán)交付房屋的層高不符合合同約定，應(yīng)予降低。對此，開發(fā)商非常氣憤。去年5月6日，蚌埠市房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱**集團(tuán)）通過國內(nèi)快遞向劉某、彭某發(fā)出《關(guān)于終止商品房買賣合同的通知》，宣布雙方簽訂的合同終止。同時(shí)，他向法院提起反訴，確認(rèn)雙方簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)終止。蚌埠市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某、彭某與**住宅分局簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。雙方在合同中只約定了預(yù)付款，對剩余房款的支付期限沒有明確約定。在**集團(tuán)違約逾期交房的情況下，**住宅分公司提出了履約方案，但雙方未就違約金、房屋面積、層高等問題達(dá)成一致，且**住宅分公司擬交付的房屋面積與合同不符。**集團(tuán)以劉某、彭某遲延付款為由終止合同沒有事實(shí)依據(jù)，確認(rèn)合同已終止的反訴請求也無法成立。雙方在合同中明確約定，以物業(yè)處核定的面積為準(zhǔn)，最終核定的面積用于結(jié)算；合同中房屋的層高也約定了暫定層高。在房屋尚未實(shí)際交付的情況下，由于房屋面積和層高無法確認(rèn)，劉、彭二人要求**集團(tuán)賠償房屋面積不足部分的損失，并因?qū)痈卟蛔憬档头績r(jià)。沒有事實(shí)依據(jù)，房屋實(shí)際交付后，雙方可以另行處理。蚌埠市中級(jí)人民法院一審裁定，**集團(tuán)將合同雙方約定的“麗都花園”轉(zhuǎn)角商務(wù)房二期交付給劉某、彭某；**集團(tuán)向劉某、彭某支付逾期交付違約金44萬余元；**集團(tuán)及**住宅分公司反訴請求被拒絕。劉某、彭某等人不服判決，向安徽省高級(jí)人民法院提起上訴。劉鵬上訴：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同未約定違約金數(shù)額或者違約金的計(jì)算方法賠償損失，違約金或者損失賠償金的數(shù)額可以參照下列標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用的，應(yīng)當(dāng)在使用期間內(nèi)按期支付，由有關(guān)主管部門公布或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。也就是說，對于逾期交房的司法解釋是以未交房部分的租金進(jìn)行補(bǔ)償。逾期交房違約金按已付房款計(jì)算繳納，除非雙方在合同中明確約定，一審法院沒有依據(jù)要求**集團(tuán)按已付房款計(jì)算逾期交房違約金。

劉某、彭某請求二審依法改判。**該集團(tuán)當(dāng)庭申辯：雙方簽訂的《商品房買賣合同》規(guī)定，出賣人交付房屋的時(shí)間為2004年12月31日。雖然沒有明確的購房人交付房款的時(shí)間，但根據(jù)買賣合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和交易習(xí)慣，應(yīng)確認(rèn)購房人支付房款的時(shí)間為2004年12月31日。不過，除了100萬元的預(yù)付款外，剩下的大部分房款至今仍未付清，因此**集團(tuán)有權(quán)同時(shí)進(jìn)行抗辯，而**集團(tuán)不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！奔词购贤袥]有規(guī)定購房者的付款時(shí)間，也意味著**集團(tuán)可以隨時(shí)要求購房者支付房價(jià)。2008年12月30日**集團(tuán)具備交房條件后，以報(bào)刊形式通知購房人，并明確了購房人應(yīng)支付的房款金額和時(shí)間。購房人應(yīng)當(dāng)履行合同約定的支付購房款的義務(wù)。但購房者至今拒絕支付房款，這顯然是違約行為。因此，買方追究**集團(tuán)的違約責(zé)任是站不住腳的。由于購房者支付的房款不足總房價(jià)的五分之一，且拒絕履行余款，**集團(tuán)根據(jù)《合同法》行使了解除合同的權(quán)利，這是符合法律的，應(yīng)當(dāng)予以支持。安徽省高院第四人民法院公開開庭審理此案時(shí)，合議庭根據(jù)當(dāng)事人的證據(jù)、質(zhì)證和辯護(hù)意見，總結(jié)出本案兩大爭議焦點(diǎn)：1。2009年5月6日**集團(tuán)特快專遞給劉某、彭某的《商品房買賣合同解除通知書》能否產(chǎn)生解除合同的法律效力？2、如果合同未終止，根據(jù)雙方約定，**集團(tuán)每天應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，那么違約金的計(jì)算基數(shù)是以已付購房款還是以總房價(jià)為準(zhǔn)？法官認(rèn)為，劉某、彭某與**住建分局于2003年6月13日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。劉某、彭某按約定履行了預(yù)付款100萬元的義務(wù)，**集團(tuán)及其分公司未按約定交付2004年12月31日前售出的房屋，明顯屬于違約。2008年12月30日，**集團(tuán)雖通知?jiǎng)⒛?、彭某支付購房余款并辦報(bào)辦理交房手續(xù)，**集團(tuán)尚未提供證據(jù)證明該房屋符合交房條件。劉鵬提出了依法先行履行的辯護(hù)權(quán)。**集團(tuán)持續(xù)違約，無權(quán)終止合同。因此，**集團(tuán)于去年5月6日以特快專遞方式向劉某、彭某發(fā)出的《解除合同通知書》不具有法律效力，其“商品房買賣合同”已解除的上訴理由不能成立。你知道嗎