不同房主的盈虧平衡公式

在目前的情況下，絕大多數(shù)購房者都會(huì)選擇按揭貸款。按不同類型分析：

1。完成契稅年限不滿2年的普通住宅，按購買總價(jià)的1.5%征收契稅，按銷售總價(jià)的5.55%征收營業(yè)稅。因此，首付后的后續(xù)成本如下：

按揭利息=買價(jià)×（1？首付比例）×按揭利率×貸款日期

契稅=購房價(jià)格×1.5%營業(yè)稅=購房價(jià)格（1.5%）+增加額）×5.55%其他一次性費(fèi)用：（含保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、印花稅、評(píng)估費(fèi)、中介費(fèi)、，等）

那么：盈虧平衡價(jià)=采購價(jià)+后續(xù)成本=采購價(jià)×[1+（1？首付比例）×按揭利率×貸款期限+7.05%+增加額×5.55%]+一次性支出

2。2年契稅完稅的普通住宅與第一種情況不同，因此根據(jù)上述計(jì)算，即盈虧平衡價(jià)=購買價(jià)×[1+（1？首付比例）×按揭利率×貸款期限+1.5%]+一次性支出

3。6月1日前簽訂（預(yù)售）合同、未滿2年契稅的非普通住宅與第一種情況相同，即盈虧平衡價(jià)=購買價(jià)×[1+（1？首付比例）×房貸利率×貸款期限+7.05%+增加兩種情況的區(qū)別是，營業(yè)稅按房屋銷售收入增值部分的5.55%征收，即：

保本價(jià)=購房價(jià)格×[1+（1？首付比例）×按揭利率×貸款期限+1.5%+增加額×5.55%]+一次性支出

5（對(duì)于預(yù)售合同且契稅未滿2年的非普通住宅，第五、六種情況下應(yīng)繳納的契稅提高至購房總價(jià)的3%，并支付營業(yè)稅的稅率分別與第三種和第四種情況相同。因此，

盈虧平衡價(jià)格=購買價(jià)格×[1+（1？首付比例）×按揭利率×貸款期限+8.55%+增加額×5.55%]+一次性支出

6，6月1日后簽訂（預(yù)售）合同，已完成契稅2年的非普通住宅，盈虧平衡價(jià)=購房價(jià)格×[1+（1？首付比例）×房貸利率×貸款期限+3%+加息率×5.55%]+一次性支出

具體買家手中的應(yīng)用實(shí)例。根據(jù)政策，如果王先生屬于上述第一種情況，后續(xù)成本如下：

房貸利息=100萬元×（1-0.3）×5.31%=37000元（注：等額/等額資本法略有不同，但對(duì)我們的計(jì)算影響不大）

契稅=100萬元×1.5%=1.5萬元，營業(yè)稅=100×5.55%=5.6萬元，其他一次性費(fèi)用1.5萬元，其保本價(jià)=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3萬元，因?yàn)槠涫蹆r(jià)為110萬元，于是房地產(chǎn)投資損失了2.3萬元

例二：劉先生于2002年10月購買了一套總價(jià)100萬元的普通住房，按揭20年期30%（年利率5.31%），2003年4月完成契稅，現(xiàn)以125萬元的價(jià)格出售，其他一次性支出1.5萬元。這個(gè)案子屬于第二個(gè)案子。根據(jù)政策，如果可以免征營業(yè)稅，其盈虧平衡價(jià)為：

盈虧平衡價(jià)=100萬元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+15000元=113.2萬元

投資收益=125-113.2=11.8萬元，年平均投資收益率=投資收益/投資成本/年限=11.8/（30+13.2）/3年=9%

例3：張先生今年3月購買了一套150平方米的非普通住宅，總價(jià)150萬元，年利率5.58%，其中40%抵押15年。目前，他們還沒有完成契稅?，F(xiàn)在他們想以170萬元賣掉，其他一次性支出加起來也就1.8萬元。

根據(jù)保單，張先生屬于上述第三種情況，那么他的投資保本價(jià)格是：

投資保本價(jià)格=150萬元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+18000元=166.8萬元

投資收益=170萬-166.8萬元=32000元，投資收益率=3.2/（60+16.8）×（4/12）=1.39%。在這種情況下，雖然還有一些收入，但還不如一年期存款利率提高了。在其他情況下，依此類推。需要指出的是，由于按揭貸款的使用與其他還款方式?jīng)]有嚴(yán)格區(qū)分，這種還款方式也采用等額還款方式，不考慮資金的時(shí)間成本和銀行貸款利率的調(diào)整。它還粗略估計(jì)了一些費(fèi)用。因此，所得結(jié)果僅供房地產(chǎn)投資者參考，更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)可由專業(yè)投資顧問查閱。從計(jì)算公式可以看出，房價(jià)的上漲和銀行按揭利率的高低將直接影響房地產(chǎn)投資的收益率。細(xì)心的投資者不妨根據(jù)上述公式做一個(gè)簡單的計(jì)算。

根據(jù)上述公式計(jì)算出房地產(chǎn)投資收益率后，可以與市場上的一些理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行比較。由于房地產(chǎn)的流動(dòng)性相對(duì)較差，需要較高的回報(bào)率來彌補(bǔ)。以下是幾款常見理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期投資收益率：一年期存款（稅后）1.8%，三年期存款（稅后）2.592%。

憑證式國債：三年期存款3.37%，五年期存款3.81u0005，七年期存款3.48%，貨幣市場基金：目前，大部分是是2.0%-2.5%的人民幣理財(cái)產(chǎn)品：半年期存款預(yù)期年收益率約為2.0%-2.3%

股票型基金：預(yù)期年收益率5%-6%，信托產(chǎn)品：預(yù)期年收益率5%-6%