開發(fā)商是否應履行銷售廣告的內(nèi)容，應視情況而定。一般來說，廣告內(nèi)容只能視為要約邀請，沒有實際意義，不需要履行。但出賣人對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施的說明和承諾是具體確定的，對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，視為要約。此時，它具有法律效力，應當履行。商品房廣告及相關材料是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宣傳房地產(chǎn)、吸引購房者的主要方式。根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定，廣告應當真實、合法、科學、準確，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙、誤導消費者。同時，當事人應當在銷售廣告和宣傳資料中約定。但必須明確的是，商品房廣告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對業(yè)主的一種自我推薦，是對業(yè)主的一種要約邀請，即希望消費者看到自己的廣告，來買房，就一些實質(zhì)性條款達成協(xié)議，最后簽訂商品房買賣合同。它不是要約，也就是說，如果開發(fā)商發(fā)布廣告，消費者承諾簽訂銷售合同，就一定會生效。因此，這并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對廣告中介紹的商品房（包括房價、建筑面積、房屋用途、使用面積、戶型樣板、裝修標準、配套設施、綠色環(huán)境等）負有法律責任。換言之，銷售合同不一定包括上述各項。因此，為了保護自己的利益，實現(xiàn)自己的期望，業(yè)主應與開發(fā)商協(xié)商商品房的實質(zhì)性條款，并在雙方簽訂的房屋買賣合同和補充協(xié)議中予以落實。

商品房買賣合同未約定商品房銷售廣告內(nèi)容，但有下列情形之一的，視為要約：，其內(nèi)容具有法律約束力：（1）出賣人對商品房開發(fā)計劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施的聲明和承諾；（2）對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的。

在實踐中，如何確定“解釋和承諾是具體的”？一般來說，包括向購房者提供優(yōu)惠條件或禮品的承諾、商品房外墻或公共部位裝修標準的公示、商品房各構件或公共部位功能質(zhì)量的說明、環(huán)境質(zhì)量的說明等周邊商品房指標明顯。即使這些內(nèi)容不包括在銷售合同中，也應視為合同的內(nèi)容。開發(fā)商違反上述廣告記載事項的，應當承擔相應的法律責任。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料屬于要約邀請，但出賣人對房屋買賣合同的解釋和承諾是無效的具體確定商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關配套設施，并對商品房買賣合同的訂立和商品房買賣合同的履行進行討論，對房價的確定有重大影響的，視為要約。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應視為合同內(nèi)容。當事人違反合同的，應當承擔違約責任。

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