賣(mài)方房屋不想賣(mài)了怎么辦

一、雙方還沒(méi)有簽訂正式二手房買(mǎi)賣(mài)合同。

買(mǎi)家剛剛交付了定金，但還未簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，此情況下法律關(guān)系較為清晰，相當(dāng)于預(yù)購(gòu)房合同，合同標(biāo)的為標(biāo)的房屋的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。賣(mài)方若不愿賣(mài)房，買(mǎi)方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償。

二、簽訂了定金協(xié)議和買(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)家反悔。

買(mǎi)家可以這樣維權(quán)：

1、上訴法院，要求判決強(qiáng)制過(guò)戶(hù)。

當(dāng)買(mǎi)方同時(shí)滿(mǎn)足以下5個(gè)條件時(shí)，可主張強(qiáng)制過(guò)戶(hù)：

(1)簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效;

(2)購(gòu)房人具有購(gòu)房資質(zhì);

(3)購(gòu)房人具有足夠購(gòu)房款;

(4)賣(mài)房人構(gòu)成根本違約，即賣(mài)房人明確表示不賣(mài)的證據(jù)材料及逾期履行合同約定的義務(wù)超過(guò)十五日的證據(jù)材料;

(5)交易房屋未被限制，如查封、扣押等;

實(shí)務(wù)中，法院是否會(huì)判決強(qiáng)制過(guò)戶(hù)，需要根據(jù)具體的案情來(lái)定。

同時(shí)需要注意的是：

(1)如果賣(mài)方已經(jīng)將房屋另行出售給了其他人(此人不知情)且已經(jīng)完成過(guò)戶(hù)的情況下，賣(mài)房人已經(jīng)無(wú)法實(shí)際交付房屋了。在此情況下，買(mǎi)方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

(2)法院只可能判決強(qiáng)制過(guò)戶(hù)，但并不能由法院判決或裁定戶(hù)口遷出。

2、買(mǎi)方有權(quán)解除合同，并要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任

法官會(huì)根據(jù)以下因素來(lái)綜合判斷違約金的具體數(shù)額：

(1)買(mǎi)方的實(shí)際損失;

(2)賣(mài)方的惡意性程度;

(3)合同履行的程度;

(4)其他因素;

此外，買(mǎi)房人也可同時(shí)要求賣(mài)房人按照合同約定承擔(dān)其已向房屋中介公司支付的費(fèi)用。

3、雙倍返還定金

買(mǎi)方選擇何種方式保護(hù)自己的權(quán)益，買(mǎi)受人可根據(jù)自己的實(shí)際情況和需求而定，出售人作為違約方是無(wú)權(quán)選擇解約的，選擇權(quán)在于買(mǎi)方。

若法院判決的違約金數(shù)額低于買(mǎi)方的實(shí)際損失(若房屋價(jià)格上漲部分已經(jīng)超過(guò)房屋總價(jià)款的20%，那么超過(guò)部分的金額也是買(mǎi)房人的實(shí)際損失)，那么買(mǎi)方還可向賣(mài)方主張賠償其損失;但違約責(zé)任和定金罰則只能二選其一，不可同時(shí)適用。三、簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同后，購(gòu)房款也交了，賣(mài)家反悔。

賣(mài)家拒絕或怠于履行合同，而買(mǎi)家堅(jiān)持要求繼續(xù)履行的，如經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，法院一般會(huì)判決雙方繼續(xù)履行合同。

“合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難”主要是指：

一、涉案房屋沒(méi)有因?yàn)槠渌讣环ㄔ翰榉?

二、涉案房屋上沒(méi)有抵押等他項(xiàng)權(quán)，若有，也應(yīng)具備滌除條件;

三、買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)有支付剩余購(gòu)房款的資金實(shí)力并提供相關(guān)憑證。

這種情況，無(wú)論買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同還是主張違約責(zé)任，進(jìn)入訴訟階段的勝率都是很大的。

如果碰到購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，突然賣(mài)方不想賣(mài)房屋的情況先不要著急，您需要看自己是否交納了定金或者是與賣(mài)方簽訂了購(gòu)房合同。如果滅有簽訂合同，但是交納了定金，那么以法律的角度來(lái)看就相當(dāng)于雙方已經(jīng)形成了一個(gè)預(yù)購(gòu)房的合同，買(mǎi)方是可以向賣(mài)方主張賠償?shù)?。如果簽訂了合同事情就容易解決了。

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