1。房地產(chǎn)買賣合同無效。因為房子建在土地上，是土地的附屬物，所以是不可分割的。因此，房屋所有權(quán)通過出售轉(zhuǎn)讓時，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須轉(zhuǎn)讓或者隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)出售給不同買受人的，或者在出售房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買受人可以主張買賣合同無效。

2。產(chǎn)權(quán)主體存在問題，合同無效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，出售一般無效。該房屋產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有，須經(jīng)共有人同意，方可出售。出售共有房屋，應(yīng)當(dāng)提交共有人的同意書。部分共有人未經(jīng)其他共有人同意，擅自出售共有房屋的，其買賣行為一般無效。由于非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

主要包括轉(zhuǎn)讓（包括買賣）下列不動產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利；②依法收回土地使用權(quán)；③權(quán)屬有爭議；④其他需要變更的情形法律、行政法規(guī)禁止的。法制網(wǎng)提醒您：簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)盡可能詳細(xì)地約定。所有的房屋買賣合同都是標(biāo)準(zhǔn)合同。雖然其中有些只是一方的義務(wù)，但需要另一方配合的內(nèi)容也應(yīng)該明確約定。如戶籍遷移、家具電器加工、各種表號確認(rèn)等。這些事項有的是附隨義務(wù)，有的是合同順利履行的重要前提。如果協(xié)議不明確，經(jīng)常會發(fā)生糾紛。貸款時間應(yīng)該足夠。如果需要辦理貸款，需要注意的是，在簽訂購房合同時要預(yù)留足夠的時間。因為銀行審批發(fā)放貸款的流程、條件和時間不同，不受個人控制。如果有時間，當(dāng)一家銀行無法獲得貸款時，就會有時間向另一家銀行尋求貸款。條款應(yīng)該有余地。在協(xié)商合同條款時，對于重要的合同義務(wù)，如約定的履行期限、違約金、合同終止條件等，應(yīng)當(dāng)有一個合理的緩沖期，以備不時之需。如果沒有救援或機(jī)動的空間，它將是被動的。同時，一旦陷入訴訟，很難平衡雙方的利益。在執(zhí)行過程中，證據(jù)的收集和保存是非常重要的。在信任對方的同時，我們不應(yīng)失去警惕而不保留證據(jù)。事實上，在履行過程中收集和保留證據(jù)是明智和必要的，這也能為以后的糾紛解決帶來主動性和便利性。討論事項的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，包括其他通知事項，并以掛號信方式告知。演出要相互配合。正常情況下，交易的對方不會是騙子，所以在表現(xiàn)上應(yīng)該誠實守信。在沒有確鑿證據(jù)證明對方惡意的情況下，應(yīng)當(dāng)善待和理解對方。對于對方在履行中遇到的困難或障礙，我們也應(yīng)給予積極配合，為履行合同創(chuàng)造條件。如果堅持自己的權(quán)利，無視他人的利益或困難，很容易擱置交易，引發(fā)沖突，增加履約成本。注：簽訂房屋買賣合同的內(nèi)容如下：

（1）當(dāng)事人基本情況；

（2）房屋的位置、類型、房間數(shù)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積、附屬設(shè)備等；

（3）有全國統(tǒng)一價格的，執(zhí)行國家法定價格；沒有統(tǒng)一價格的，買賣雙方參照評估價格自行協(xié)商；

（4）付款時間和方式；

（5）房屋竣工交付日期；（六）辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶、登記等手續(xù)的有關(guān)規(guī)定；（七）違約責(zé)任；（八）當(dāng)事人約定的其他事項，如合同生效的條件、不可抗力事件的處理等；（九）合同的簽訂日期、地點和簽字人。你知道嗎