根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，雙方可以在合同中約定賠償金額，但不得過(guò)高或過(guò)低。賠償也可以根據(jù)實(shí)際損失確定。合同中沒(méi)有約定違約金的，可以按照《最高法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋》第十七條的規(guī)定解決。如果在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商根本違約，我們可以根據(jù)相關(guān)司法解釋要求雙倍返還預(yù)付款。在李先生的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，有以下內(nèi)容。第七條“買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任”規(guī)定：買(mǎi)受人未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款的，按下列方式處理：按逾期時(shí)間分別（不累計(jì)）處理（1）30天內(nèi)，從本合同規(guī)定的到期日的第二天起至實(shí)際全額（2）如果逾期付款超過(guò)30天，賣(mài)方有權(quán)終止合同。如果賣(mài)方解除合同，買(mǎi)方應(yīng)按累計(jì)應(yīng)付金額的1%向賣(mài)方支付違約金。如果買(mǎi)方愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)賣(mài)方同意，合同應(yīng)繼續(xù)履行。從合同規(guī)定的付款期的第二天起至實(shí)際全額付款之日止，買(mǎi)方每天應(yīng)向賣(mài)方支付逾期付款的0.03%的違約金。

本合同第九條“出賣(mài)人逾期交付的違約責(zé)任”有以下內(nèi)容：除特殊情況外，出賣(mài)人未在合同規(guī)定的期限內(nèi)將商品房交付買(mǎi)受人使用的，按逾期時(shí)間處理：（1）逾期時(shí)間不超過(guò)30天，從合同第8條規(guī)定的截止日期的第二天起至實(shí)際交貨日期止；（2）逾期超過(guò)30天，買(mǎi)方有權(quán)終止合同。買(mǎi)方解除合同的，賣(mài)方應(yīng)在買(mǎi)方解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部貨款，并按累計(jì)貨款的1%向買(mǎi)方支付違約金。如果買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同，合同應(yīng)繼續(xù)履行。自本合同第八條規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人每天應(yīng)向買(mǎi)受人支付已付房?jī)r(jià)款0.03%的違約金。

從本案可以看出，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的計(jì)算方法大致有兩種，一種是按逾期天數(shù)，約定萬(wàn)分之一的固定比例計(jì)算，用于計(jì)算逾期付款違約金和違約金逾期交貨；另一種是約定一個(gè)固定的百分比來(lái)計(jì)算違約金的金額。當(dāng)事人一方不履行義務(wù)或者不按照約定履行義務(wù)，給對(duì)方造成損失的，賠償損失的金額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約造成的損失，包括合同履行后能夠獲得的利益但不得超過(guò)違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的因違約可能造成的損失。正確計(jì)算損失，維護(hù)合法權(quán)益，經(jīng)營(yíng)者在提供商品或者服務(wù)時(shí)欺騙消費(fèi)者的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。以逾期交房為例，根據(jù)上述合同文本約定，如果購(gòu)房人不退房，逾期天數(shù)越多，購(gòu)房人得到的違約金就越多。但在購(gòu)房者退房的情況下，違約金的數(shù)額是固定的，即即使逾期天數(shù)增加，違約金的數(shù)額不變。消費(fèi)者要行使退房權(quán)，應(yīng)盡快作出決定，并及時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房事宜；協(xié)商不成的，應(yīng)盡快按合同規(guī)定申請(qǐng)仲裁或訴訟。在計(jì)算損失時(shí)，我們必須考慮抵押付款的特殊問(wèn)題。在房貸的還款方式上，每月還包括一部分本息，特別是在提前還款時(shí)，利息的比例非常大。在退房的情況下，這部分利息實(shí)際上是購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)損失，隨著時(shí)間的推移，退房過(guò)程越晚結(jié)束，購(gòu)房者與銀行的貸款關(guān)系也會(huì)隨之結(jié)束，這部分損失還會(huì)繼續(xù)增加。如果開(kāi)發(fā)商不交房，就要承擔(dān)所有的經(jīng)濟(jì)損失。如果簡(jiǎn)單地以“購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)意識(shí)到到期購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)”為由讓購(gòu)房者承擔(dān)利息，就等于讓沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，這是非常不公平的。根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金。

本文特別提醒，為彌補(bǔ)損失，在進(jìn)行仲裁或訴訟時(shí)，如果利息損失超過(guò)合同約定的違約金，應(yīng)及時(shí)提出，以保護(hù)其合法權(quán)益。此外，還有兩個(gè)問(wèn)題需要提醒消費(fèi)者注意：

一方違約后，另一方應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大；因未采取適當(dāng)措施造成損失擴(kuò)大的，不得要求賠償擴(kuò)大的損失。違約方應(yīng)承擔(dān)為防止損失擴(kuò)大而發(fā)生的合理費(fèi)用。

如果雙方都同意違約金和定金，另一方可以選擇在一方違約時(shí)申請(qǐng)違約金或定金。以上是小編對(duì)相關(guān)問(wèn)題的信息總結(jié)律師網(wǎng)，希望能幫你解決問(wèn)題。如果您有任何其他問(wèn)題，請(qǐng)致電律霸。你知道嗎